Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai: Mit diesen Kosten musst du rechnen
Zum Kaufpreis kommen in Dubai feste Gebühren: für das Dubai Land Department, den Registration Trustee, die Urkunden und den Makler. Die gute Nachricht: Alle Posten sind klar geregelt und lassen sich vorab genau ausrechnen. Hier bekommst du sie auf einen Blick – mit Rechenbeispiel und offiziellen Quellen.
Kurz gesagt: Bei einer fertigen Wohnung kommen rund 6,5 % zum Kaufpreis dazu, bei kleineren Wohnungen etwas mehr. Bei AED 1,5 Mio. sind das rund AED 96.000. Plane sicherheitshalber 7 % ein – aus eigenen Mitteln, denn mitfinanzieren lassen sich diese Kosten nicht.
Die vier Posten im Überblick
Eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland gibt es in Dubai nicht. Stattdessen fallen beim Kauf vier Posten an: drei an Behörden, einer an den Makler.
1. Registrierungsgebühr des Dubai Land Department: 4 %
Das ist der größte Posten. Das Dubai Land Department (DLD) ist die Grundbuchbehörde von Dubai und erhebt 4 % des Kaufpreises für die Eintragung. Offiziell tragen Käufer und Verkäufer je 2 %. In der Praxis zahlt meist der Käufer die vollen 4 %.
2. Gebühr des Registration Trustee
Die Übertragung wird in einem Registration Trustee Office des DLD eingetragen. Ab einem Kaufpreis von AED 500.000 kostet das AED 4.000 plus 5 % Mehrwertsteuer, darunter AED 2.000 plus Mehrwertsteuer.
3. Urkunden und Gebühren
Für die Eigentumsurkunde (Title Deed) zahlst du AED 250, für den Lageplan ebenfalls AED 250. Dazu kommen je AED 10 Knowledge- und Innovation-Gebühr. Zusammen also AED 520 – kaum der Rede wert, aber der Vollständigkeit halber.
4. Maklerprovision
Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. Üblich sind 2 % plus 5 % Mehrwertsteuer. Bei REAL DUBAI sind es bei fertigen Immobilien genau diese 2 % plus Mehrwertsteuer – und das steht im Maklervertrag, bevor wir dir die erste Wohnung zeigen. Bei Off-Plan zahlst du uns nichts, die Provision trägt der Bauträger. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilienmakler Dubai.
Rechenbeispiel für zwei Kaufpreise
So sieht es konkret aus – für eine kleinere und eine mittlere Wohnung, jeweils fertig gebaut:
| Posten | AED 800.000 | AED 1,5 Mio. |
|---|---|---|
| DLD-Registrierungsgebühr (4 %) | AED 32.000 | AED 60.000 |
| Registration Trustee (inkl. MwSt.) | AED 4.200 | AED 4.200 |
| Urkunde, Lageplan, Gebühren | AED 520 | AED 520 |
| Maklerprovision (2 % + 5 % MwSt.) | AED 16.800 | AED 31.500 |
| Zusammen | AED 53.520 (≈ 6,7 %) | AED 96.220 (≈ 6,4 %) |
Bei kleineren Wohnungen ist der Anteil etwas höher, weil die festen Gebühren für Trustee und Urkunden stärker ins Gewicht fallen. Je teurer die Immobilie, desto näher kommst du an 6 % heran.
Nebenkosten beim Kauf vom Bauträger (Off-Plan)
Auch beim Kauf vom Plan fällt die Registrierungsgebühr von 4 % an – und zwar nicht erst bei der Übergabe, sondern schon bei der Eintragung ins vorläufige Register, das sogenannte Oqood. Die Maklerprovision entfällt, weil der Bauträger sie trägt. Rechne also mit rund 4 % plus kleineren Verwaltungsgebühren.
Welche Gebühren das im Einzelfall sind, steht im Kaufvertrag mit dem Bauträger (Sale and Purchase Agreement). Lass sie dir vor der Unterschrift vollständig auflisten.
Mehr zum Ablauf und zum Schutz deines Geldes liest du in unserem Ratgeber Off-Plan in Dubai kaufen.
Was mit Finanzierung dazukommt
Finanzierst du über eine Bank, wird die Hypothek ebenfalls beim DLD eingetragen. Das kostet 0,25 % der Darlehenssumme plus Gebühren.
Wie viel eine Bank in Dubai überhaupt finanziert, hängt davon ab, ob du in den VAE wohnst und ob es dein erstes Eigenheim ist. Die Grenzen findest du in unseren häufigen Fragen zur Finanzierung.
Laufende Kosten als Eigentümer
Nach dem Kauf zahlst du jährliche Servicegebühren (Service Charges) für Gemeinschaftsflächen und Instandhaltung. Die Aufsichtsbehörde RERA muss sie vorab genehmigen, verteilt werden sie nach der Fläche deiner Einheit. Die genehmigten Sätze jedes Projekts findest du im Service Charge Index des DLD.
Eine Grundsteuer wie in Deutschland gibt es nicht. Dafür erhebt Dubai eine Wohngebühr (Housing Fee) von 5 % des jährlichen Mietwerts, abgerechnet in Monatsraten über die Strom- und Wasserrechnung. Sie zahlt, wer in der Wohnung wohnt: bei Vermietung dein Mieter, bei Eigennutzung du selbst.
Vermietest du, muss jeder Mietvertrag über das System Ejari registriert werden. Über die App Dubai REST kostet das AED 177,75.
Budget-Checkliste
Damit du beim Kauf keine Überraschung erlebst, plane so:
- Kaufpreis der Immobilie
- plus 4 % Registrierungsgebühr für das Dubai Land Department
- plus rund AED 4.700 für Trustee, Urkunde und Gebühren
- plus Maklerprovision bei fertigen Immobilien (üblich 2 % plus Mehrwertsteuer)
- bei Finanzierung plus 0,25 % der Darlehenssumme für die Hypothekeneintragung
- eine Reserve für Möblierung und die ersten Servicegebühren
Faustregel: Plane rund 7 % des Kaufpreises zusätzlich ein, aus eigenen Mitteln. Landest du am Ende bei 6,5 %, hast du Luft für die ersten Möbel.
Wir rechnen es für dich konkret durch
Schick uns die Wohnung, die dich interessiert, oder deinen Preisrahmen. Du bekommst eine vollständige Aufstellung aller Nebenkosten, bevor du dich festlegst.
Häufige Fragen
Wer zahlt die 4 % Registrierungsgebühr?
Offiziell teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühr je zur Hälfte. In der Praxis zahlt meist der Käufer die vollen 4 %.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Nein. Seit Februar 2025 dürfen Banken die DLD-Gebühr und die Maklerprovision nicht mehr mitfinanzieren. Diese Kosten zahlst du aus eigenen Mitteln.
Wie viel Nebenkosten fallen bei Off-Plan an?
Rund 4 % für das Dubai Land Department plus kleinere Verwaltungsgebühren. Eine Maklerprovision zahlst du bei uns nicht, die trägt der Bauträger.
Gibt es in Dubai eine Grundsteuer?
Nein. Es gibt aber eine Wohngebühr von 5 % des jährlichen Mietwerts. Bei Vermietung zahlt sie der Mieter, bei Eigennutzung du selbst.
Quellen
- DLD: Property Sale Registration
- DLD: Request to Register the Initial Sale
- DLD: Mortgage Registration
- Maklerverordnung Nr. 85 von 2006, Artikel 27
- Property Finder: DLD-Gebühren (Stand Juli 2026)
- The National, 25. Januar 2025
- Gesetz Nr. 6 von 2019 über Gemeinschaftseigentum, Artikel 27
- DLD: Service Charge Index
- PwC Tax Summaries: UAE, Other taxes
- DLD: Ejari-Registrierung
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber fasst die Rechtslage allgemein zusammen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
