Golden Visa Dubai mit Immobilie: Voraussetzungen, Familie und Alternativen
Zehn Jahre Aufenthaltsrecht in den VAE, verlängerbar, für die ganze Familie – und ohne Pflicht, dort zu leben. Das ist das Golden Visa für Immobilieninvestoren. Hier erfährst du, was du dafür brauchst, wo die Denkfehler lauern und welche Alternative es für kleinere Budgets gibt.
Kurz gesagt: Sind deine Immobilien in Dubai zusammen mindestens AED 2 Mio. wert, kannst du das Golden Visa beantragen. Es gilt 10 Jahre, ist verlängerbar und bleibt auch dann gültig, wenn du weiter in Deutschland lebst. An deiner Steuerpflicht ändert es nichts.
Golden Visa Dubai: die Voraussetzungen
Das Golden Visa für Immobilieninvestoren ist eines der attraktivsten Aufenthaltsrechte, die es weltweit gibt. Die Regeln sind überschaubar:
- Immobilienwert: Deine Immobilien in Dubai müssen zum Zeitpunkt des Kaufs zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sein und auf deinen Namen laufen. Mehrere Wohnungen darfst du zusammenrechnen.
- Off-Plan zählt: Auch Käufe vom Plan werden anerkannt, wenn der Bauträger in den VAE zugelassen ist.
- Finanzierung ist erlaubt: Die Immobilie darf finanziert sein, wenn das Darlehen von einer zugelassenen Bank in den VAE kommt. Die Bank bestätigt dann schriftlich, dass sie keine Einwände hat, und nennt den bezahlten Betrag und den Restsaldo.
- Krankenversicherung: Für dich und jedes Familienmitglied, das du einbeziehst, ist eine Krankenversicherung Pflicht.
Das Golden Visa gilt 10 Jahre und kann verlängert werden.
Achtung bei Miteigentum
Hier passieren die meisten Denkfehler. Das Golden Visa setzt voraus, dass die Immobilie auf deinen Namen läuft. Kaufst du gemeinsam mit jemandem, zählt deshalb nicht der Gesamtwert, sondern nur dein eigener Anteil.
Familie einbeziehen
Das Golden Visa ist kein Einzelticket. Ehepartner, Kinder und Eltern kannst du in dein Visum einbeziehen – jeder mit eigener Krankenversicherung. Die Behördengebühren dafür liegen laut Dubai Land Department bei rund AED 5.800 pro Familienmitglied.
Gerade für Familien, die über einen Umzug nach Dubai nachdenken, ist das ein starkes Argument. Wie wir Relocator begleiten, liest du bei unseren Investorentypen.
Golden Visa und Wohnsitz in Deutschland
Viele unserer Kunden wollen nicht sofort auswandern, sondern sich eine Option offenhalten. Genau dafür passt das Golden Visa: Es gibt dir das Recht, in den VAE zu leben – nicht die Pflicht.
Wer einen normalen Aufenthaltstitel in den VAE hat, darf in der Regel nicht länger als sechs Monate am Stück außerhalb des Landes sein. Für das Golden Visa gilt diese Grenze nicht. Du kannst jederzeit einreisen, solange es gültig ist.
Die Alternative: das zweijährige Investorenvisum
Dein Budget liegt unter AED 2 Mio.? Dann gibt es das zweijährige Investorenvisum über das Dubai Land Department. Für Alleineigentümer gilt dafür kein Mindestwert mehr. Nur bei Miteigentum muss dein Anteil mindestens AED 400.000 wert sein. Ein Haken: Den Antrag musst du persönlich in Dubai stellen, eine Vertretung ist hier nicht möglich.
| Merkmal | Golden Visa | Investorenvisum |
|---|---|---|
| Gültigkeit | 10 Jahre, verlängerbar | 2 Jahre |
| Mindestwert bei Alleineigentum | AED 2 Mio. (alle Immobilien zusammen) | kein Mindestwert |
| Bei Miteigentum | eigener Anteil mind. AED 2 Mio. | eigener Anteil mind. AED 400.000 |
| Behördengebühren laut DLD | rund AED 9.885 (inkl. Emirates ID und ärztliche Untersuchung) | AED 10.212,50 |
So läuft der Antrag
Das Golden Visa für Immobilieninvestoren beantragst du über das Dubai Land Department, das dafür mit den Einwanderungsbehörden (ICP und GDRFA Dubai) zusammenarbeitet. Im Kern brauchst du: die Eigentumsurkunde, deinen Reisepass, ein Passfoto, den Nachweis der Krankenversicherung – und bei Finanzierung die Bestätigung deiner Bank. Die Behörden passen diese Liste gelegentlich an.
Unsere Empfehlung: Kläre schon vor dem Kauf, ob deine Wunschimmobilie die Voraussetzungen erfüllt. Gerade bei Off-Plan, Finanzierung oder Miteigentum lohnt sich der genaue Blick.
Ein Nebeneffekt, den viele unterschätzen: Mit Visum und Emirates ID wird auch die Eröffnung eines Bankkontos in Dubai deutlich einfacher.
Wir begleiten dich durch den Visumsantrag
Wenn du mit uns kaufst, unterstützen wir dich ohne zusätzliche Kosten bei deinem VAE-Visum. Du zahlst nur die offiziellen Gebühren.
Häufige Fragen
Kann ich mehrere Wohnungen zusammenrechnen?
Ja. Entscheidend ist, dass deine Immobilien zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind und auf deinen Namen laufen.
Zählt eine finanzierte Immobilie?
Ja, wenn das Darlehen von einer zugelassenen Bank in den VAE kommt und die Bank bestätigt, dass sie keine Einwände hat.
Muss ich nach Dubai ziehen?
Nein. Das Golden Visa gibt dir das Recht, in den VAE zu leben – nicht die Pflicht. Du kannst weiter in Deutschland wohnen.
Verliere ich das Golden Visa, wenn ich in Deutschland lebe?
Nein. Die Sechs-Monats-Grenze für normale Aufenthaltstitel gilt für das Golden Visa nicht.
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber fasst die Rechtslage allgemein zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Behörden können Voraussetzungen und Gebühren ändern.
