Fertige Immobilie in Dubai kaufen: Der Ablauf Schritt für Schritt
Eine fertige Wohnung hat einen großen Vorteil: Du siehst, was du kaufst. Und du kannst sie sofort vermieten oder selbst nutzen. Hier erfährst du, wie der Kauf einer Bestandsimmobilie in Dubai abläuft, was er kostet und wie du ihn auch von Deutschland aus erledigst.
Kurz gesagt: Der Kauf einer fertigen Immobilie in Dubai läuft in drei Schritten: Kaufvertrag, Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Bauträger, Eintragung beim Registration Trustee. Du musst dafür nicht nach Dubai reisen, und am Ende hältst du die Eigentumsurkunde in der Hand.
Darfst du als Deutscher eine Immobilie in Dubai kaufen?
Ja. In den Gebieten, die der Herrscher von Dubai dafür freigegeben hat (Freehold-Gebiete), dürfen Ausländer Immobilien als Volleigentum erwerben – unbefristet und ohne Wohnsitz in den VAE.
Zu den bekannten Freehold-Gebieten gehören zum Beispiel Dubai Marina, Downtown, Business Bay oder Jumeirah Village Circle. Welche Lage zu deinem Ziel passt, zeigen dir unsere acht Investorentypen.
Der Ablauf in drei Schritten
- Kaufvertrag (Contract F): Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag, im System des Dubai Land Department „Contract F“ genannt. Darin stehen Kaufpreis, Zahlungsweise und Fristen. Üblich ist eine Anzahlung von 10 %, die bis zur Übertragung treuhänderisch hinterlegt wird.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung (e-NOC): Der Bauträger des Gebäudes stellt eine elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Damit bestätigt er, dass der Übertragung nichts entgegensteht – etwa, weil keine Servicegebühren offen sind.
- Eintragung und Eigentumsurkunde: Du zahlst den Restkaufpreis, meist per bankbestätigtem Scheck, und die Übertragung wird in einem Registration Trustee Office des DLD eingetragen. Danach wird die Eigentumsurkunde (Title Deed) auf deinen Namen ausgestellt.
Was der Kauf kostet
Bei einer fertigen Wohnung kommen rund 6,5 % zum Kaufpreis dazu. Der größte Posten ist die Registrierungsgebühr des Dubai Land Department von 4 %. Dazu kommen Gebühren für Trustee und Urkunden sowie die Maklerprovision, üblich 2 % plus Mehrwertsteuer.
| Posten | Bei AED 1,5 Mio. |
|---|---|
| DLD-Registrierungsgebühr (4 %) | AED 60.000 |
| Registration Trustee (inkl. MwSt.) | AED 4.200 |
| Urkunde, Lageplan, Gebühren | AED 520 |
| Maklerprovision (2 % + 5 % MwSt.) | AED 31.500 |
| Zusammen | AED 96.220 (≈ 6,4 %) |
Alle Posten im Detail, auch für kleinere Wohnungen, findest du im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai.
Kaufen, ohne nach Dubai zu reisen
Du musst für den Kauf nicht nach Dubai fliegen. Bei der Übertragung kannst du dich von einem Bevollmächtigten vertreten lassen. Eine in Deutschland ausgestellte Vollmacht muss seit Juli 2025 aber strengere Vorgaben erfüllen. Sie muss:
- höchstens zwei Jahre alt sein
- notariell beglaubigt sein
- von der VAE-Botschaft und dem VAE-Außenministerium legalisiert sein
- ins Arabische übersetzt sein
- sich auf das konkrete Geschäft beziehen
Den komplett digitalen Kauf über die App Dubai Now können nur Inhaber einer Emirates ID nutzen.
Finanzierung
Grundsätzlich kannst du auch als Deutscher in Dubai finanzieren. Die Zentralbank der VAE begrenzt den Beleihungsauslauf für Ausländer auf höchstens 80 % beim ersten Eigenheim bis AED 5 Mio., 70 % darüber und 60 % bei einer Zweit- oder Anlageimmobilie.
Für Käufer ohne Wohnsitz in den VAE legen die Banken eigene Grenzen fest. Die Mashreq Bank etwa finanziert für sie bis zu 50 % des Marktwerts.
Für deine Planung heißt das: Wohnst du nicht in den VAE, rechne eher mit 50 % Eigenkapital – plus Nebenkosten.
Nach dem Kauf: vermieten oder selbst nutzen
Der große Vorteil einer fertigen Wohnung: Sie kann sofort Geld verdienen. Jeder Mietvertrag in Dubai muss über das System Ejari registriert werden, über die App Dubai REST kostet das AED 177,75.
Für die kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung brauchst du zusätzlich eine Lizenz des Department of Economy and Tourism (DET). Ohne diese Lizenz ist Ferienvermietung in Dubai nicht erlaubt.
Als Eigentümer zahlst du außerdem jährliche Servicegebühren für Gemeinschaftsflächen und Instandhaltung. Eine Grundsteuer wie in Deutschland gibt es nicht.
Du suchst eine fertige Wohnung?
Sag uns, was du vorhast: vermieten, selbst nutzen oder beides. Wir zeigen dir passende Objekte – vor Ort oder per Video-Call.
Häufige Fragen
Wie lange dauert der Kauf einer fertigen Wohnung?
Bei einem Barkauf oft nur wenige Wochen. Mit Bankfinanzierung und einer Vollmacht aus Deutschland rechne eher mit zwei bis drei Monaten – die Legalisierung der Vollmacht und die Prüfung durch die Bank brauchen ihre Zeit.
Brauche ich einen Wohnsitz in Dubai?
Nein. In den Freehold-Gebieten kannst du auch ohne Wohnsitz in den VAE als Volleigentümer kaufen.
Darf ich die Wohnung als Ferienwohnung vermieten?
Ja, aber nur mit einer Lizenz des Department of Economy and Tourism (DET).
Quellen
- Gesetz Nr. 7 von 2006, Artikel 4
- Regierungsportal u.ae: Buying property in Dubai
- DLD Real Estate Brokerage Practice Guide 2024 (PDF)
- DLD: Property Sale Registration
- Kanzlei BSA zum DLD-Rundschreiben 29/R/2025 (August 2025)
- DLD: Digital Sale auf Dubai Now (Oktober 2025)
- Zentralbank der VAE: Mortgage Regulations, Artikel 3
- Mashreq: Home Loan für Nicht-Residenten
- DLD: Ejari-Registrierung
- Dekret Nr. 41 von 2013 über Ferienwohnungen, Artikel 3
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber fasst die Rechtslage allgemein zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
