Business Bay: Wohnung kaufen am Dubai Water Canal

Kurz gesagt: Business Bay liegt direkt neben Downtown und ist eines der wichtigsten Viertel für Kapitalanleger. Aus einem geplanten Büroviertel wurde ein lebendiger Mix aus Wohntürmen, Hotels und Büros entlang des Dubai Water Canal. Du findest hier fertige Wohnungen und viele Off-Plan-Projekte – meist günstiger als im Nachbarviertel.

Lage und Anbindung

Business Bay schließt im Norden und Osten direkt an Downtown Dubai an. Die Grenze ist fließend: Von vielen Türmen aus siehst du den Burj Khalifa, und bis zur Dubai Mall sind es nur wenige Minuten. Im Norden verläuft der Creek, nach Westen öffnet sich der Dubai Water Canal Richtung Meer. Auf der anderen Seite der Al Khail Road beginnen Al Quoz und Ras Al Khor.

• Metro: Die Station Business Bay an der Sheikh Zayed Road liegt am Rand des Viertels.
• Auto: Sheikh Zayed Road, Al Khail Road und Al Ain Road sind in wenigen Minuten erreichbar. Zum Flughafen DXB brauchst du rund 15 bis 20 Minuten.
• Wasser: Auf dem Kanal verkehren Wassertaxis und Abras.

Vom Büroviertel zum Wohnviertel

Business Bay wurde Mitte der 2000er-Jahre als „Manhattan von Dubai“ geplant: ein zentrales Geschäftsviertel entlang einer Verlängerung des Creeks. Master Developer war Dubai Properties, gebaut haben zahlreiche Entwickler. Nach der Finanzkrise 2008 standen viele Grundstücke lange leer. Erst mit der Eröffnung des Dubai Water Canal 2016, der den Creek über Business Bay bis zum Meer verlängert, bekam das Viertel sein heutiges Gesicht – mit Promenaden, Brücken und Wohntürmen am Wasser.

Heute wohnen hier mehr Menschen, als im Büro arbeiten. Das macht Business Bay zu einem gemischten Viertel: tagsüber Geschäftsleben, abends Restaurants am Kanal.

Leben in Business Bay

Am Wasser

Entlang des Kanals verläuft Marasi Drive mit einer Promenade, die zum Joggen, Radfahren und Spazieren genutzt wird. Restaurants und Cafés reihen sich besonders im Bereich Bay Avenue und an den Hotels am Wasser. Ein Blickfang ist Al Habtoor City mit der Wassershow La Perle, ein anderer das von Zaha Hadid entworfene Gebäude The Opus.

Alltag

• Einkaufen: Supermärkte in vielen Gebäuden, die Dubai Mall um die Ecke.
• Arbeiten: Viele Büros im Viertel selbst, DIFC und Downtown in wenigen Minuten.
• Familien: Schulen liegen eher in den Nachbarvierteln; Business Bay ist vor allem bei Berufstätigen und Paaren beliebt.
• Baustellen: In einigen Teilen wird noch gebaut – das bedeutet Lärm, aber auch, dass das Umfeld fertiger und attraktiver wird.

Wohnung kaufen in Business Bay

In Business Bay kaufst du Wohnungen, vom kompakten Studio für Anleger bis zum großen Penthouse am Kanal. Dazu kommen Hotel-Residenzen bekannter Marken. Das Viertel ist einer der Schwerpunkte für Off-Plan-Projekte in zentraler Lage; gleichzeitig gibt es ein großes Angebot fertiger Wohnungen.

Darauf kommt es an

• Lage im Viertel: Wohnungen am Kanal oder mit Blick auf den Burj Khalifa sind deutlich gefragter als solche zur Al Khail Road oder zu Bürotürmen.
• Bauträger: Weil hier viele Entwickler bauen, schwankt die Qualität. Prüfe die Erfahrung des Bauträgers und seine fertigen Projekte.
• Angebot: Viele Projekte werden in den kommenden Jahren fertig. Das kann die Mieten in einzelnen Segmenten unter Druck setzen – kluge Auswahl ist wichtiger als der Viertelname.
• Servicegebühren: Gerade bei Hotel-Residenzen höher. Prüfe sie im Service Charge Index des Dubai Land Department.

So läuft der Kauf in Business Bay ab

In Business Bay gibt es sowohl fertige Objekte als auch Projekte im Bau. Der Ablauf unterscheidet sich:

• Fertige Immobilie: Kaufvertrag nach RERA-Vorgabe (Form F) mit meist zehn Prozent Anzahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) des Bauträgers, dann Zahlung und Eigentumsübertragung beim Registration Trustee des Dubai Land Department. Details im Ratgeber Fertige Immobilie kaufen.
• Off-Plan: Reservierung, Kaufvertrag mit dem Bauträger (Sale and Purchase Agreement), Eintragung ins vorläufige Register Oqood und Zahlung nach Baufortschritt auf ein Treuhandkonto. Bei Übergabe erhältst du die Eigentumsurkunde. Details im Ratgeber Off-Plan in Dubai kaufen.

Zum Kaufpreis kommen bei fertigen Objekten rund 6,5 Prozent Nebenkosten, bei Off-Plan vor allem die Registrierungsgebühr von 4 Prozent. Beides lässt sich auch aus dem Ausland abwickeln – mit Video-Besichtigung und Vollmacht.

Laufende Kosten als Eigentümer in Business Bay

Nach dem Kauf fallen bei einer Wohnung vor allem diese Kosten an:

• Servicegebühren: Für Pflege, Sicherheit, Pools und Gemeinschaftsflächen, berechnet nach der Fläche deiner Wohnung. Die genehmigten Sätze jedes Gebäudes stehen im Service Charge Index des Dubai Land Department.
• Strom und Wasser: Über den Versorger DEWA; in vielen Gebäuden kommt eine separate Gebühr für die zentrale Kühlung (District Cooling) dazu.
• Wohngebühr: 5 Prozent des jährlichen Mietwerts, abgerechnet über die DEWA-Rechnung. Sie zahlt, wer in der Wohnung wohnt – bei Vermietung also dein Mieter.
• Ejari: Jeder Mietvertrag wird registriert; über die App Dubai REST kostet das AED 177,75.
• Verwaltung: Wenn du nicht vor Ort bist, übernimmt ein Verwalter Vermietung und Betreuung gegen eine Gebühr.

Eine Grundsteuer wie in Deutschland gibt es in Dubai nicht. Mehr zu allen Posten im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Visum über die Immobilie

Mit einer Immobilie in Business Bay kannst du unter Umständen auch ein Aufenthaltsvisum bekommen:

• Golden Visa: Zehn Jahre Aufenthalt, wenn deine Immobilien in Dubai zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind – auch mit Finanzierung oder bei Off-Plan unter bestimmten Bedingungen.
• Investorenvisum: Ein kürzeres Visum für Eigentümer, die die Schwelle des Golden Visa nicht erreichen.

Welche Voraussetzungen im Detail gelten, erklärt unser Ratgeber Golden Visa mit Immobilie.

Vermietung

Business Bay zieht Langzeitmieter an, die zentral wohnen und arbeiten wollen – Berufstätige aus DIFC, Downtown und den Büros im Viertel. Wohnungen mit Burj- oder Kanalblick funktionieren auch als Ferienwohnung gut, weil Urlauber die Nähe zur Dubai Mall schätzen. Für die Ferienvermietung brauchst du eine Holiday-Home-Genehmigung. Mit unserem Renditerechner spielst du Kaufpreis, Miete und Kosten durch.

Business Bay oder Downtown?

Vorteile und Nachteile

Für wen sich Business Bay eignet

Business Bay ist ein typisches Viertel für den Taktiker, der mit überschaubarem Budget solide vermieten will, und für den Portfolio-Investor, der mehrere Wohnungen in zentraler Lage aufbaut. Der Unternehmer schätzt die Nähe zu Büros und DIFC.

Unser Fazit

Business Bay bietet zentrale Lage zu einem oft besseren Preis als Downtown – und viel Auswahl. Genau diese Auswahl ist die Herausforderung: Wer auf Lage am Kanal oder Burj-Blick, einen erfahrenen Bauträger und realistische Mieten achtet, findet hier einige der interessantesten Anlageobjekte der Stadt.

Häufige Fragen

Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel beschreibt das Viertel allgemein. Preise, Mieten und Servicegebühren ändern sich laufend; für ein konkretes Objekt prüfen wir die aktuellen Zahlen mit dir.