Wohnung in Dubai kaufen als Deutscher: Voraussetzungen, Ablauf und Steuern
Darfst du als Deutscher in Dubai eine Wohnung kaufen, was brauchst du dafür und was erwartet dich danach beim Finanzamt? Dieser Leitfaden führt dich in sieben Schritten vom ersten Gedanken bis zur Eigentumsurkunde, mit allem, was speziell für Käufer aus Deutschland gilt.
Kurz gesagt: Als Deutscher kaufst du in Dubai eine Wohnung genauso wie ein Einheimischer: mit Reisepass, ohne Visum und ohne Wohnsitz vor Ort, in den Freehold-Gebieten als volles Eigentum. Die eigentlichen Unterschiede liegen in Deutschland: Meldung großer Überweisungen an die Bundesbank, Steuern auf Mieteinnahmen und das Thema Erbschaft.
Darf ich als Deutscher eine Wohnung in Dubai kaufen?
Ja, und zwar ohne Umweg über einen einheimischen Partner oder eine Firma. Dubai hat bestimmte Viertel als Freehold-Gebiete ausgewiesen. Dort erwirbst du als ausländischer Käufer uneingeschränktes Eigentum, das du vererben, vermieten und jederzeit verkaufen kannst. Ein Aufenthaltstitel oder eine Emirates ID ist dafür nicht nötig.
Fast alle Lagen, die für Käufer aus Deutschland interessant sind, gehören dazu, etwa Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah oder Jumeirah Village Circle. Einen Überblick über alle Viertel gibt dir unsere Seite Stadtteile in Dubai.
Für Österreicher und Schweizer gelten beim Kauf in Dubai dieselben Regeln. Unterschiedlich ist nur, wie das jeweilige Heimatland Mieteinnahmen, Verkaufsgewinne und Erbschaften besteuert.
Was du für den Kauf brauchst
- Einen gültigen Reisepass. Mit ihm unterschreibst du den Kaufvertrag, und auf ihn wird die Wohnung registriert.
- Eigenkapital für Preis und Nebenkosten. Rechne zusätzlich zum Kaufpreis mit rund 6,5 % für Gebühren und Provision bei einer Bestandswohnung. Die genaue Aufstellung findest du im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai.
- Nachweise zur Herkunft deines Geldes. Makler, Bauträger und Banken in den VAE sind zur Geldwäscheprüfung verpflichtet. Kontoauszüge, ein Verkaufsvertrag oder eine Gehaltsabrechnung genügen in der Regel.
- Ein deutsches Konto reicht. Ein Bankkonto in Dubai brauchst du für den Kauf nicht. Für spätere Mieteinnahmen kann es praktisch sein, mehr dazu im Ratgeber Bankkonto in Dubai eröffnen.
- Eine Vollmacht, falls du nicht anreisen willst. Für die Übertragung einer Bestandswohnung musst du nicht vor Ort sein. Welche Form eine in Deutschland erstellte Vollmacht seit 2025 haben muss, erklären wir im Ratgeber Bestandsimmobilie in Dubai kaufen.
Neubau vom Bauträger oder Bestandswohnung?
Bevor du nach konkreten Objekten suchst, steht eine Grundsatzfrage: Kaufst du eine Wohnung, die noch gebaut wird (Off-Plan), oder eine, die schon steht?
Off-Plan: Neubau vom Bauträger
- Zahlung: in Raten nach dem Zahlungsplan des Bauträgers, oft über mehrere Jahre.
- Mieteinnahmen: erst nach der Fertigstellung.
- Schutz: Treuhandkonto für das Projekt und Eintragung im Oqood-Register.
- Bankkredit: höchstens 50 % des Kaufpreises.
- Alles Weitere: Off-Plan in Dubai kaufen
Bestandswohnung: Kauf vom Eigentümer
- Zahlung: der Kaufpreis bei der Übertragung, vorher meist eine Anzahlung.
- Mieteinnahmen: ab dem ersten Monat möglich.
- Schutz: Du besichtigst und prüfst die Wohnung, bevor du kaufst.
- Bankkredit: für Käufer ohne Wohnsitz in den VAE meist bis rund 50 %.
- Alles Weitere: Bestandsimmobilie in Dubai kaufen
Welche Variante zu dir passt, hängt vor allem von deinem Ziel ab: schnelle Mieteinnahmen, Kapitalaufbau über mehrere Jahre oder ein eigener Wohnsitz in der Sonne. Unsere acht Investorentypen helfen dir, dich einzuordnen.
In sieben Schritten von Deutschland aus zur eigenen Wohnung
- Ziel und Budget festlegen: Lege fest, wofür die Wohnung da sein soll und wie viel du insgesamt einsetzen willst. Plane die Nebenkosten und eine Reserve für Möbel, Servicegebühren und Leerstand von Anfang an mit ein.
- Makler prüfen: Ein seriöser Makler hat eine Lizenz der Aufsichtsbehörde RERA. Seine Büronummer (ORN) und seine persönliche Maklernummer (BRN) kannst du in der App Dubai REST oder auf der Website des Dubai Land Department nachschlagen.
- Objekte und Bauträger vergleichen: Lass dir mehrere Projekte zeigen, nicht nur das eines einzigen Bauträgers. Besichtigungen per Video-Call sind in Dubai üblich und ersparen dir die ersten Flüge.
- Reservieren und Vertrag prüfen: Mit einer Reservierungszahlung sicherst du dir die Wohnung. Bei einem Neubau folgt der Kaufvertrag mit dem Bauträger, bei einer Bestandswohnung der Vertrag mit dem Verkäufer. Beide sind auf Englisch und teils auf Arabisch. Lass dir jeden Punkt auf Deutsch erklären, bevor du unterschreibst.
- Geld überweisen: Du überweist von deinem deutschen Konto, bei einem Neubau ausschließlich auf das Treuhandkonto des Projekts. Zahlungen ins Ausland über 50.000 Euro meldest du der Bundesbank (siehe unten).
- Registrieren lassen: Ein Neubaukauf wird im Oqood-Register des Dubai Land Department eingetragen, eine Bestandswohnung direkt auf deinen Namen umgeschrieben. Mit der Eintragung zahlst du die Registrierungsgebühr von 4 %.
- Nach dem Kauf absichern: Lass ein Testament für dein Vermögen in Dubai registrieren, kläre die Vermietung und informiere deine Steuerberaterin oder deinen Steuerberater in Deutschland.
Was in Deutschland auf dich zukommt
Meldung an die Bundesbank
Wer in Deutschland wohnt und mehr als 50.000 Euro an einen Empfänger im Ausland zahlt, muss das der Deutschen Bundesbank melden. Das betrifft beim Wohnungskauf in Dubai praktisch jede größere Rate. Die Meldung dient der Statistik, sie ist kein Antrag und muss nicht genehmigt werden. Du gibst sie online im Meldeportal der Bundesbank ab.
Steuern auf Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne
In Dubai zahlst du als Privatperson keine Einkommensteuer auf Mieten oder Verkaufsgewinne. Solange du in Deutschland lebst, gehören diese Einkünfte aber in deine deutsche Steuererklärung. Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE gibt es seit 2022 nicht mehr, über ein neues wird verhandelt.
- Mieteinnahmen versteuerst du mit deinem persönlichen Steuersatz. Laufende Kosten wie Servicegebühren und Abschreibung kannst du gegenrechnen.
- Verkaufsgewinne sind steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Verkaufst du früher, wird der Gewinn mit deinem Steuersatz besteuert, außer du hast die Wohnung selbst bewohnt.
- Erbschaft und Schenkung: In den VAE fällt keine Erbschaftsteuer an. Lebt der Erblasser oder der Erbe in Deutschland, gilt aber die deutsche Erbschaftsteuer, auch für die Wohnung in Dubai.
Mehr Details mit allen Quellen findest du in unseren häufigen Fragen im Abschnitt Steuern und Nachlass. Für deinen Einzelfall gehört eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater dazu, wir sind keine.
Euro, Dirham und US-Dollar
Kaufpreise in Dubai stehen in Dirham (AED), und der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt. Für dich als Käufer aus Deutschland zählt deshalb vor allem der Kurs zwischen Euro und Dollar. Bei Zahlungsplänen über mehrere Jahre kann er deine Raten in Euro spürbar verändern, in beide Richtungen.
Typische Fehler deutscher Käufer
- Kaufen über WhatsApp-Kontakte ohne Lizenz. Viele Angebote kommen von Vermittlern, die gar nicht zugelassen sind. Die Prüfung der Lizenz dauert zwei Minuten.
- Nur den Kaufpreis rechnen. Registrierungsgebühr, Provision und laufende Servicegebühren gehören in jede Kalkulation.
- Mietversprechen blind vertrauen. Garantierte Mieten über mehrere Jahre stecken oft schon im Kaufpreis. Prüfe sie wie jede andere Zahl im Vertrag.
- Die Erbfolge vergessen. Ohne Testament kann die Wohnung im Erbfall lange blockiert sein. Warum das so ist, liest du im Ratgeber Testament in Dubai.
- Das Finanzamt außen vor lassen. Mieteinnahmen aus Dubai sind in Deutschland nicht automatisch steuerfrei. Wer sie nicht angibt, riskiert Nachzahlungen.
Du willst in Dubai kaufen und lebst in Deutschland?
Wir gehen mit dir jeden Schritt auf Deutsch durch: vom Budget über die Auswahl bis zur Eigentumsurkunde. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Häufige Fragen
Kann jeder eine Wohnung in Dubai kaufen?
Grundsätzlich ja. In den Freehold-Gebieten dürfen Ausländer jeder Nationalität als Volleigentümer kaufen. Voraussetzung ist ein gültiger Reisepass, und die Herkunft des Geldes muss nachvollziehbar sein.
Brauche ich ein Visum, um eine Wohnung in Dubai zu kaufen?
Nein. Für den Kauf reicht der Reisepass. Umgekehrt kann dir die Wohnung ab einem bestimmten Wert ein Aufenthaltsrecht verschaffen, ab AED 2 Mio. zum Beispiel das zehnjährige Golden Visa. Mehr dazu im Ratgeber Golden Visa mit Immobilie.
Gibt es einen Mindestpreis für Ausländer?
Nein, einen gesetzlichen Mindestpreis gibt es nicht. Wertgrenzen spielen nur eine Rolle, wenn du über die Wohnung ein Visum beantragen möchtest oder eine Bank den Kauf finanzieren soll.
Muss ich für den Kauf nach Dubai fliegen?
Nein. Besichtigungen gehen per Video-Call, Verträge werden oft digital unterschrieben, und für die Übertragung einer Bestandswohnung kann dich ein Bevollmächtigter vertreten. Viele unserer Kunden reisen trotzdem einmal an, um die Lage selbst zu sehen.
Quellen
- Gesetz Nr. 7 von 2006, Artikel 4
- Regierungsportal u.ae: Buying property in Dubai
- DLD: Licensed Real Estate Brokers
- DLD: Request to Register the Initial Sale
- Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten, Artikel 6 und 9
- Zentralbank der VAE: Mortgage Regulations, Artikel 3
- Deutsche Bundesbank: Meldewesen Außenwirtschaft
- BMF: Stand der DBA am 1. Januar 2026
- § 23 EStG
- § 2 ErbStG
- Regierungsportal u.ae: Other taxes
Stand: Oktober 2026. Dieser Leitfaden gibt einen allgemeinen Überblick für Käufer mit Wohnsitz in Deutschland und ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
