Off-Plan in Dubai kaufen: So ist dein Geld beim Bauträger geschützt
Off-Plan heißt: Du kaufst eine Wohnung, die es noch nicht gibt – vom Plan, direkt beim Bauträger. Das hat Vorteile, und es hat Risiken. Dubai hat dafür strenge Regeln, die dein Geld schützen. Wer sie kennt, kauft entspannt. Wer sie ignoriert, kauft im schlimmsten Fall ein leeres Versprechen.
Kurz gesagt: Beim Off-Plan-Kauf in Dubai geht dein Geld auf ein Treuhandkonto (Escrow), das nur für den Bau genau deines Projekts verwendet werden darf. Und der Kauf muss innerhalb von 90 Tagen im Oqood-Register stehen – sonst ist er nichtig.
Warum überhaupt Off-Plan?
Drei Gründe sprechen für den Kauf vom Plan: Du zahlst in Raten nach einem Zahlungsplan, oft über mehrere Jahre, statt den ganzen Kaufpreis auf einmal. Du bekommst eine neue Wohnung nach aktuellem Standard. Und du sicherst dir den Preis von heute für eine Wohnung, die erst in zwei oder drei Jahren fertig ist.
Der Preis dafür: Du wartest auf die Fertigstellung, bekommst so lange keine Miete und musst dem Bauträger vertrauen. Genau dieses Vertrauen hat Dubai in Regeln gegossen. Die wichtigsten davon erklären wir dir hier.
So läuft der Kauf vom Bauträger ab
- Kaufvertrag: Du unterschreibst den Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) direkt mit dem Bauträger. Darin stehen Preis, Zahlungsplan und der geplante Fertigstellungstermin.
- Eintragung im Oqood: Der Bauträger muss den Kauf innerhalb von 90 Tagen im vorläufigen Register eintragen lassen, dem sogenannten Oqood. Die Registrierungsgebühr von 4 % an das Dubai Land Department zahlst du schon jetzt, nicht erst bei der Übergabe.
- Zahlungen nach Zahlungsplan: Du zahlst in Raten, meist gekoppelt an den Baufortschritt – und zwar auf das Treuhandkonto des Projekts.
- Fertigstellung und Übergabe: Ist das Projekt fertig, folgen Übergabe und Eintragung als Eigentümer. Erst jetzt bekommst du die Eigentumsurkunde.
Alle Kosten im Überblick: Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai.
Das Escrow-Konto: dein wichtigster Schutz
Ein Bauträger darf Wohnungen vom Plan nur verkaufen, wenn das Projekt beim Dubai Land Department registriert ist und er ein Treuhandkonto (Escrow) eröffnet hat. Deine Zahlungen gehen auf dieses Konto und dürfen nur für den Bau genau dieses Projekts verwendet werden.
Damit nicht jeder ein Projekt anmelden kann, muss der Bauträger für die Registrierung außerdem einen von drei Nachweisen erbringen:
- 30 % Baufortschritt
- eine Bankgarantie über 30 %
- eine Bareinlage in gleicher Höhe
Das Escrow-System ist der Grund, warum Off-Plan in Dubai heute deutlich sicherer ist als noch vor 20 Jahren.
Oqood: ohne Eintragung kein gültiger Kauf
Das Oqood ist das vorläufige Register für Wohnungen, die noch gebaut werden. Der Bauträger muss deinen Kauf dort innerhalb von 90 Tagen eintragen lassen.
Finanzierung bei Off-Plan
Käufe vom Plan dürfen nach den Regeln der Zentralbank der VAE höchstens zu 50 % finanziert werden. Die Nebenkosten zahlst du in jedem Fall aus eigenen Mitteln.
In der Praxis zahlen viele Käufer Off-Plan-Wohnungen über den Zahlungsplan des Bauträgers ab, statt eine Bank einzubeziehen. Welche Variante für dich besser passt, hängt von deinem Eigenkapital und deinem Zeitplan ab.
Prüfliste vor der Unterschrift
Geh diese Punkte durch, bevor du einen Off-Plan-Vertrag unterschreibst:
- Ist das Projekt beim Dubai Land Department registriert?
- Steht die Escrow-Kontonummer im Kaufvertrag – und gehört sie zum Projekt, nicht zum Bauträger selbst?
- Zahlst du ausschließlich auf dieses Escrow-Konto? Nie auf ein Privatkonto, nie in bar.
- Wird der Kauf innerhalb von 90 Tagen im Oqood eingetragen?
- Ist dein Makler RERA-lizenziert (ORN und BRN) und trägt die Anzeige einen Madmoun-QR-Code?
- Setzt dich niemand unter Zeitdruck? „Nur noch heute verfügbar“ ist ein Warnsignal.
Unsere komplette Prüfliste mit acht Punkten findest du auf der Seite Immobilienmakler Dubai.
Was kostet ein Makler bei Off-Plan?
Bei uns: nichts. Die Provision zahlt der Bauträger. Direkt beim Bauträger wird es für dich nicht billiger – du verzichtest dort aber auf den neutralen Vergleich mehrerer Bauträger und Projekte.
Wir vergleichen Bauträger, Lage, Preis und Vermietbarkeit und suchen innerhalb eines Projekts die beste Einheit für dich: Lage im Gebäude, Ausrichtung, Grundriss. Und wenn ein Projekt nicht zu deinem Ziel passt, sagen wir dir das.
Du hast ein Projekt im Blick?
Schick es uns. Wir prüfen Registrierung, Bauträger und Zahlungsplan und sagen dir ehrlich, was wir davon halten.
Häufige Fragen
Was passiert mit meinem Geld, wenn der Bauträger nicht weiterbaut?
Dein Geld liegt auf dem Escrow-Konto des Projekts, und der Bauträger darf es für nichts anderes verwenden. Wird ein Projekt abgebrochen, übernimmt die Aufsichtsbehörde RERA die Abwicklung: Entweder führt ein anderer Bauträger das Projekt zu Ende, oder die Käufer bekommen ihre Zahlungen aus dem Treuhandkonto zurück. Eine Garantie bis zum letzten Dirham ist das nicht – aber ein ganz anderer Schutz als eine Überweisung auf das Konto des Bauträgers.
Was ist, wenn sich die Fertigstellung verzögert?
Verzögerungen kommen vor. Welche Rechte du dann hast, steht in deinem Kaufvertrag, meist nach einer Karenzzeit. Deshalb schauen wir uns an, was ein Bauträger bisher pünktlich geliefert hat, bevor wir dir ein Projekt empfehlen.
Kann ich eine Off-Plan-Wohnung finanzieren?
Ja, aber höchstens zu 50 %. Die Nebenkosten zahlst du aus eigenen Mitteln.
Zählt eine Off-Plan-Wohnung für das Golden Visa?
Ja, wenn der Bauträger in den VAE zugelassen ist und deine Immobilien zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind. Alle Voraussetzungen im Ratgeber Golden Visa Dubai mit Immobilie.
Quellen
- DLD: Request to Register the Initial Sale
- Gesetz Nr. 13 von 2008, Artikel 3
- Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten, Artikel 6, 9 und 11
- DLD: Register Project
- DLD: Häufige Fragen
- Zentralbank der VAE: Mortgage Regulations, Artikel 3
- DLD: Madmoun-QR-Code (April 2023)
- DLD: Golden Visa für Immobilieninvestoren
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber fasst die Rechtslage allgemein zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
