Comprar sobre plano en Dubái: así está protegido tu dinero ante la promotora
Comprar sobre plano significa comprar una vivienda que todavía no existe, directamente a la promotora. Tiene ventajas y tiene riesgos. Dubái ha establecido reglas estrictas que protegen tu dinero. Quien las conoce compra con tranquilidad. Quien las ignora, en el peor de los casos compra una promesa vacía.
En resumen: En la compra sobre plano en Dubái, tu dinero va a una cuenta fiduciaria (escrow) que solo puede usarse para construir tu proyecto. Y la compra debe inscribirse en el registro Oqood en un plazo de 90 días; si no, es nula.
¿Por qué comprar sobre plano?
Hay tres motivos a favor de comprar sobre plano: pagas a plazos según un plan de pagos, a menudo durante varios años, en lugar de todo el precio de una vez. Obtienes una vivienda nueva con los estándares actuales. Y te aseguras el precio de hoy por una vivienda que estará terminada dentro de dos o tres años.
El precio a pagar: esperas a que se termine, mientras tanto no cobras alquiler y tienes que confiar en la promotora. Dubái ha convertido precisamente esa confianza en reglas. Aquí te explicamos las más importantes.
Así es la compra a una promotora
- Contrato de compraventa: firmas el contrato (Sale and Purchase Agreement) directamente con la promotora. En él figuran el precio, el plan de pagos y la fecha prevista de finalización.
- Inscripción en el Oqood: la promotora debe inscribir la compra en el registro provisional, el llamado Oqood, en un plazo de 90 días. La tasa de registro del 4 % al Dubai Land Department la pagas ya en este momento, no al recibir la vivienda.
- Pagos según el plan: pagas a plazos, normalmente vinculados al avance de la obra, y siempre a la cuenta fiduciaria del proyecto.
- Finalización y entrega: cuando el proyecto está terminado, llegan la entrega y la inscripción como propietario. Solo entonces recibes la escritura de propiedad.
Todos los gastos de un vistazo: Gastos de compra de una vivienda en Dubái.
La cuenta escrow: tu protección más importante
Una promotora solo puede vender viviendas sobre plano si el proyecto está registrado en el Dubai Land Department y ha abierto una cuenta fiduciaria (escrow). Tus pagos van a esa cuenta y solo pueden usarse para construir ese proyecto concreto.
Para que no cualquiera pueda registrar un proyecto, la promotora debe aportar además una de estas tres garantías:
- un 30 % de avance de obra
- una garantía bancaria del 30 %
- un depósito en efectivo por el mismo importe
El sistema escrow es la razón por la que comprar sobre plano en Dubái es hoy mucho más seguro que hace 20 años.
Oqood: sin inscripción no hay compra válida
El Oqood es el registro provisional para viviendas que todavía se están construyendo. La promotora debe inscribir allí tu compra en un plazo de 90 días.
Financiación sobre plano
Según las normas del Banco Central de los EAU, las compras sobre plano pueden financiarse como máximo al 50 %. Los gastos de compra los pagas en cualquier caso con fondos propios.
En la práctica, muchos compradores pagan las viviendas sobre plano mediante el plan de pagos de la promotora, sin recurrir a un banco. Qué opción te conviene más depende de tu capital propio y de tus plazos.
Lista de comprobación antes de firmar
Repasa estos puntos antes de firmar un contrato sobre plano:
- ¿Está el proyecto registrado en el Dubai Land Department?
- ¿Figura en el contrato el número de la cuenta escrow, y pertenece al proyecto y no a la propia promotora?
- ¿Pagas exclusivamente a esa cuenta escrow? Nunca a una cuenta privada, nunca en efectivo.
- ¿Se inscribe la compra en el Oqood en un plazo de 90 días?
- ¿Tiene tu agente licencia RERA (ORN y BRN) y lleva el anuncio un código QR Madmoun?
- ¿Nadie te mete prisa? «Solo disponible hoy» es una señal de alarma.
Nuestra lista completa de ocho puntos la encuentras en la página Agente inmobiliario en Dubái.
¿Cuánto cuesta un agente sobre plano?
Con nosotros: nada. La comisión la paga la promotora. Comprando directamente a la promotora no te sale más barato, pero renuncias a la comparación neutral de varias promotoras y proyectos.
Comparamos promotora, ubicación, precio y demanda de alquiler, y dentro de un proyecto buscamos la mejor unidad para ti: ubicación en el edificio, orientación, distribución. Y si un proyecto no encaja con tu objetivo, te lo decimos.
¿Tienes un proyecto en mente?
Envíanoslo. Revisamos el registro, la promotora y el plan de pagos, y te decimos con sinceridad qué opinamos.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con mi dinero si la promotora deja de construir?
Tu dinero está en la cuenta escrow del proyecto y la promotora no puede usarlo para otra cosa. Si un proyecto se cancela, la autoridad supervisora RERA se encarga de liquidarlo: o bien otra promotora termina el proyecto, o bien los compradores recuperan sus pagos desde la cuenta fiduciaria. No es una garantía hasta el último dírham, pero sí una protección muy distinta a una transferencia a la cuenta de la promotora.
¿Y si se retrasa la entrega?
Los retrasos ocurren. Qué derechos tienes entonces figura en tu contrato de compraventa, normalmente tras un periodo de gracia. Por eso revisamos qué ha entregado puntualmente una promotora hasta ahora antes de recomendarte un proyecto.
¿Puedo financiar una vivienda sobre plano?
Sí, pero como máximo al 50 %. Los gastos de compra los pagas con fondos propios.
¿Cuenta una vivienda sobre plano para la Golden Visa?
Sí, si la promotora está autorizada en los EAU y tus inmuebles valen en conjunto al menos AED 2 millones. Todos los requisitos en la guía Golden Visa en Dubái con un inmueble.
Fuentes
- DLD: Request to Register the Initial Sale
- Ley n.º 13 de 2008, artículo 3
- Ley n.º 8 de 2007 sobre cuentas fiduciarias, artículos 6, 9 y 11
- DLD: Register Project
- DLD: Preguntas frecuentes
- Banco Central de los EAU: Mortgage Regulations, artículo 3
- DLD: código QR Madmoun (abril de 2023)
- DLD: Golden Visa para inversores inmobiliarios
Actualizado: octubre de 2026. Esta guía resume la situación jurídica de forma general y no sustituye el asesoramiento jurídico en cada caso concreto.
