Preguntas frecuentes sobre la compra de una propiedad en Dubái
Todo sobre la compra de una propiedad en Dubái: las preguntas que más nos hacen los compradores, respondidas con sinceridad. Cuando se trata de leyes, tasas y plazos, indicamos la fuente oficial para que puedas comprobarlo todo tú mismo. Actualizado: octubre de 2026.
Compra y procesoMercado, ubicación y rentabilidadCostesDinero y pagosSeguridadResidencia y visadoFinanciación y alquilerImpuestos y herenciaTrabajar con nosotros
Comprar en Dubái: lo más importante en 60 segundos
Compra y proceso
¿Puedo comprar una propiedad en Dubái siendo extranjero?
En resumen: Sí, en plena propiedad, sin límite de tiempo y sin residencia en los EAU.
En las zonas que el soberano de Dubái ha autorizado para ello (zonas freehold), los extranjeros pueden adquirir inmuebles en plena propiedad. Como alternativa, allí también son posibles derechos de uso y arrendamiento de hasta 99 años.
Fuentes: Ley n.º 7 de 2006, artículo 4 · Portal del Gobierno u.ae: Buying property in Dubai
¿Cómo es la compra de una vivienda terminada?
En resumen: En pocos pasos, con los formularios estándar del DLD. Al final tienes la escritura de propiedad en la mano.
- Contratos de intermediación: vendedor y comprador firman con su agencia los contratos estándar Form A y Form B.
- Contrato de compraventa: comprador y vendedor firman el contrato, que en el sistema del Dubai Land Department (DLD) se llama «Form F» (también Contract F).
- Certificado de no objeción: en edificios gestionados por una promotora, esta suele emitir un certificado electrónico de no objeción (e-NOC).
- Inscripción: en una Registration Trustee Office del DLD, pago y transmisión se intercambian paso a paso y la escritura de propiedad (Title Deed) se emite en el acto.
Más información: Comprar una vivienda terminada en Dubái, paso a paso
Fuentes: DLD Real Estate Brokerage Practice Guide 2024 (PDF) · DLD: Property Sale Registration
¿Cómo es la compra a una promotora (sobre plano)?
En resumen: Firmas directamente con la promotora, y esta debe inscribir la compra en el registro Oqood en un plazo de 90 días.
Aquí el contrato de compraventa se llama Sale and Purchase Agreement. El Oqood es el registro provisional para viviendas que todavía se están construyendo.
Fuentes: DLD: Request to Register the Initial Sale · Ley n.º 13 de 2008, artículo 3
¿Sobre plano o vivienda terminada: qué tiene más sentido?
En resumen: Depende sobre todo de tu capital y de tus plazos.
Comprar sobre plano es interesante si quieres una vivienda nueva y repartir el precio con un plan de pagos. Además, la promotora ofrece una garantía legal sobre la obra nueva.
Una vivienda terminada encaja sobre todo si ya dispones del capital, quieres ingresos por alquiler pronto o piensas vivir en ella. Qué opción tiene más sentido para ti lo valoramos caso por caso.
Más información: Comprar sobre plano en Dubái · Comprar una vivienda terminada en Dubái
¿Tengo que viajar a Dubái para comprar?
En resumen: No. La compra sobre plano directamente a la promotora se hace por completo a distancia; para una vivienda terminada basta con un poder.
Si compras directamente a la promotora, es sencillo: el contrato y el registro se pueden completar totalmente a distancia. En una vivienda terminada o en una reventa sobre plano, la propiedad se transmite en la oficina del trustee, contigo presente o con un apoderado.
Desde julio de 2025, un poder otorgado fuera de los EAU, por ejemplo ante notario en España, debe:
- tener como máximo dos años de antigüedad
- estar otorgado o legitimado ante notario
- estar legalizado por la embajada de los EAU y por el Ministerio de Asuntos Exteriores de los EAU
- estar traducido al árabe
- referirse a la operación concreta
Según el procedimiento, el poder también puede otorgarse por videollamada; te explicamos de antemano cuál es el camino más sencillo para ti. La compra totalmente digital a través de la app Dubai Now solo está disponible para titulares de una Emirates ID.
Fuentes: DLD: Property Sale Registration · Despacho BSA sobre la circular del DLD 29/R/2025 (agosto de 2025) · DLD: Digital Sale en Dubai Now (octubre de 2025)
Mercado, ubicación y rentabilidad
¿Qué rentabilidad puedo esperar?
En resumen: Según la ubicación, el precio y el tipo de alquiler, aproximadamente entre un 5 y un 10 % de rentabilidad bruta anual, en algunos casos más.
Quien compró antes a precios más bajos suele obtener rentabilidades más altas respecto a lo que pagó. De la rentabilidad bruta todavía hay que descontar los gastos corrientes, sobre todo los gastos de comunidad y, en su caso, la gestión. Por eso lo que cuenta para tu decisión es la rentabilidad neta, que calculamos contigo para cada inmueble.
Más información: Gastos de compra y gastos corrientes en Dubái
¿Cuál es la inversión mínima?
En resumen: Como orientación aproximada, a partir de unos 150.000 euros, más los gastos de compra.
A partir de esa cantidad empiezan inversiones de entrada interesantes, con un nivel razonable de ubicación y calidad. En primera línea de agua los precios son más altos.
En los proyectos de obra nueva no necesitas tener disponible todo el precio de golpe: el plan de pagos de la promotora lo reparte a lo largo de la construcción.
Más información: Comprar sobre plano en Dubái: así funciona el plan de pagos · ¿Cuánto cuesta un piso en Dubái?
¿Cuáles son las mejores zonas?
En resumen: Depende de cada caso y también de tu presupuesto. En general, preferimos ubicaciones atractivas cerca del agua.
Junto al agua, la ubicación concreta y las vistas ofrecen ventajas especiales, tanto para alquilar como para una reventa posterior. Qué zona encaja mejor con tus objetivos lo vemos juntos.
Más información: Barrios de Dubái: todas las zonas de un vistazo
¿Qué promotoras son las mejores y con cuáles trabajáis?
En resumen: No estamos atados a ninguna promotora y solo recomendamos proyectos que nos convencen.
Tenemos acceso a una oferta muy amplia de promotoras y no nos limitamos a una o dos. Entre nuestras favoritas están, por ejemplo, Ellington y Sobha; también las nuevas promotoras boutique ofrecen a veces proyectos interesantes.
Lo decisivo, sin embargo, es siempre el conjunto: proyecto, calidad, ubicación, precio y plan de pagos. Por eso analizamos cada oferta de forma individual y te asesoramos con imparcialidad.
¿Es más interesante Dubái o el norte de Chipre?
En resumen: Depende de lo que busques.
Dubái es una metrópolis internacional y un centro económico. El norte de Chipre es más tranquilo y a menudo más barato. Allí el turismo pesa más en el alquiler según la zona, y el poder adquisitivo local es más limitado que en Dubái.
¿Y Abu Dabi?
En resumen: Abu Dabi es algo más tranquilo y puede ser especialmente interesante para familias. Nuestro foco está en Dubái.
Si te interesa en serio Abu Dabi o un proyecto concreto allí, lo analizamos contigo con gusto en detalle.
Costes
¿Qué gastos se suman al precio de compra?
En resumen: Cuenta con alrededor del 6,5 % del precio. En una vivienda terminada de AED 1,5 millones, unos AED 96.000.
| Concepto | Regla | Con AED 1,5 millones |
|---|---|---|
| Tasa de registro del Dubai Land Department | 4 % del precio. En la práctica, el comprador paga el 4 % completo; otro reparto es cuestión de negociación. | AED 60.000 |
| Registration Trustee | AED 4.000 más un 5 % de IVA a partir de un precio de AED 500.000; por debajo, AED 2.000 más IVA. | AED 4.200 |
| Escritura y tasas | Escritura de propiedad AED 250, plano AED 250 y AED 10 de tasa Knowledge y otros AED 10 de tasa Innovation | AED 520 |
| Comisión de la agencia | No está fijada por ley y es negociable; lo habitual es un 2 % más un 5 % de IVA. | AED 31.500 |
| Total | alrededor del 6,5 % del precio | ≈ AED 96.000 |
Si financias, se añade la inscripción de la hipoteca: 0,25 % del importe del préstamo más tasas. En la compra sobre plano también se paga la tasa del 4 %, al inscribir la compra en el registro Oqood.
Más información: Gastos de compra de una vivienda en Dubái, con ejemplo de cálculo
Fuentes: DLD: Property Sale Registration · DLD: Request to Register the Initial Sale · DLD: Mortgage Registration · Reglamento de agentes inmobiliarios n.º 85 de 2006, artículo 27 · Property Finder: tasas del DLD (julio de 2026) · The National, 25 de enero de 2025
¿Qué gastos corrientes tengo como propietario?
En resumen: Cuotas de servicio sí, impuesto sobre bienes inmuebles no.
Como propietario pagas cuotas de servicio anuales (Service Charges) por las zonas comunes y el mantenimiento. La autoridad supervisora RERA debe aprobarlas previamente y se reparten según la superficie de tu unidad. Las tarifas aprobadas de cada proyecto están en el Service Charge Index del DLD.
No existe un impuesto sobre bienes inmuebles como el IBI. En su lugar, Dubái cobra una tasa del 5 % sobre el valor anual de alquiler. Si alquilas la vivienda, esta tasa la paga el inquilino.
Fuentes: Ley n.º 6 de 2019 sobre propiedad horizontal, artículo 27 · DLD: Service Charge Index · PwC Tax Summaries: UAE, Other taxes · Portal del Gobierno u.ae: Leasing a property
¿Qué significa esto para tu presupuesto?
Envíanos la vivienda que te interesa o tu rango de precio. Te calculamos los gastos en concreto antes de que te decidas.
Dinero y pagos
¿Cómo llevo mi dinero a Dubái?
En resumen: Por ejemplo, por transferencia bancaria. Invertir en Dubái dinero procedente de Europa es, en principio, legal.
Tus bancos te preguntarán por el origen de los fondos. Según tu país de residencia, las transferencias grandes al extranjero también pueden estar sujetas a declaración; en Alemania, por ejemplo, determinados pagos de más de 50.000 euros deben comunicarse al Bundesbank. Esa declaración es un trámite, no una autorización.
En cuanto tu compra se concrete, te ayudamos con gusto a gestionar los pagos.
¿Cuándo es el mejor momento para cambiar euros a dírhams?
En resumen: No se puede predecir con seguridad. Un tipo por encima de 4 AED por euro nos parece una referencia interesante.
El dírham está vinculado al dólar estadounidense, por eso conviene sobre todo vigilar la evolución del euro frente al dólar.
Un precio fijo en euros prácticamente no es posible. Pero puedes cambiar pronto, por ejemplo a AED o USD en una cuenta multidivisa, y así limitar el riesgo de cambio hasta el pago. La desventaja: en esa cuenta normalmente no recibes intereses.
¿Puedo comprar una vivienda con criptomonedas?
En resumen: Sí, algunas promotoras lo ofrecen expresamente.
Qué criptomonedas se aceptan y cómo se gestiona el pago depende de la promotora y del proyecto. Lo revisamos con gusto para tu compra concreta.
¿Cómo consigo una cuenta bancaria local?
En resumen: Con visado de residencia y Emirates ID es sencillo en muchos bancos, a menudo de forma digital desde casa.
Sin residencia también hay opciones en algunos bancos, aunque con requisitos adicionales y limitaciones. Si compras con nosotros, te ayudamos gratis a encontrar la solución adecuada.
Más información: Abrir una cuenta bancaria en Dubái
Seguridad
¿Es Dubái seguro?
En resumen: Sí. En el día a día, Dubái ofrece un nivel de seguridad muy alto y una tasa de criminalidad baja.
Las autoridades invierten mucho en la protección de la población. Durante el conflicto con Irán, los EAU también demostraron que siguen siendo notablemente resistentes en situaciones de crisis.
¿Qué tan seguro está mi dinero al comprar a una promotora?
En resumen: Tus pagos van a una cuenta fiduciaria (escrow) que solo puede usarse para construir tu proyecto.
Una promotora solo puede vender viviendas sobre plano si el proyecto está registrado en el DLD y ha abierto esa cuenta fiduciaria. Para el registro, además debe acreditar un 30 % de avance de obra, una garantía bancaria del 30 % o un depósito en efectivo por el mismo importe.
Más información: Comprar sobre plano en Dubái: así está protegido tu dinero
Fuentes: Ley n.º 8 de 2007 sobre cuentas fiduciarias, artículos 6 y 9 · DLD: Register Project · DLD: Preguntas frecuentes
¿Cómo reconozco a un agente serio?
En resumen: Por la licencia y la inscripción en el registro. Ambas cosas las compruebas tú mismo gratis.
En Dubái los agentes necesitan una licencia y una inscripción en el registro de agentes; sin ambas, la intermediación está prohibida. La lista de todos los agentes con licencia de la autoridad supervisora RERA puede consultarse en la web del DLD o en la app Dubai REST. Los anuncios inmobiliarios llevan un código QR «Madmoun» con el que puedes comprobar si el anuncio está autorizado.
REAL DUBAI está registrada en RERA con el número ORN 33742. Nuestra lista completa de comprobación con ocho puntos: Cómo reconocer a un agente inmobiliario serio en Dubái.
Fuentes: Reglamento de agentes inmobiliarios n.º 85 de 2006, artículo 3 · DLD: Licensed Real Estate Brokers · DLD: Preguntas frecuentes · DLD: código QR Madmoun (abril de 2023) · Aviso legal de REAL DUBAI
Residencia y visado
¿Obtengo la Golden Visa con una propiedad?
En resumen: Sí, si tus inmuebles valen en conjunto al menos AED 2 millones. La Golden Visa tiene una validez de 10 años y es renovable.
También cuentan las compras sobre plano si la promotora está autorizada en los EAU. El inmueble puede estar financiado si el préstamo procede de un banco autorizado en los EAU; en ese caso necesitas una confirmación del banco de que no tiene objeciones. En copropiedad, tu propia parte debe valer al menos AED 2 millones.
Puedes incluir a tu cónyuge, hijos y padres. Para ti y tu familia, el seguro médico es obligatorio.
Más información: Golden Visa en Dubái con un inmueble: requisitos y alternativas
Fuentes: DLD: Golden Visa para inversores inmobiliarios · ICP: UAE Golden Residency · GDRFA Dubai: Golden Residence para inversores inmobiliarios
¿Pierdo la Golden Visa si vivo la mayor parte del tiempo en España?
En resumen: No. El límite de seis meses no se aplica a la Golden Visa.
Quien tiene un permiso de residencia normal, por regla general no puede estar más de seis meses seguidos fuera de los EAU. Con la Golden Visa, en cambio, puedes entrar en cualquier momento mientras sea válida.
Fuentes: Portal del Gobierno u.ae: Golden Visa · ICP: estancias de más de seis meses en el extranjero
¿Hay también visados para inversiones más pequeñas?
En resumen: Sí: el visado de inversor de dos años y, a partir de los 55 años, el visado de jubilado de cinco años.
Para el visado de inversor ya no existe un importe mínimo: los propietarios únicos pueden solicitarlo independientemente del valor del inmueble, y los copropietarios a partir de una participación de AED 400.000. Según el DLD, la tasa del visado es de AED 10.212,50.
A partir de los 55 años también es posible el visado de jubilado de cinco años, entre otras vías con inmuebles por valor de al menos AED 1 millón. Existen además vías a través de ahorros o de ingresos regulares; los requisitos exactos los revisamos de forma individual.
Fuentes: DLD: Investor Visa · Portal del Gobierno u.ae: Residence visa for the retired
Visado, cuenta bancaria y testamento
Si compras con nosotros, te ayudamos sin coste adicional con tu visado de los EAU, la apertura de tu cuenta bancaria y la redacción de tu testamento. Solo pagas las tasas oficiales de las autoridades o proveedores correspondientes.
Financiación y alquiler
¿Puedo financiar en Dubái siendo extranjero?
En resumen: Sí. Con residencia en los EAU es posible hasta un 80 % en la primera compra; sin residencia, normalmente en torno al 50 %.
El Banco Central de los EAU limita la financiación para extranjeros:
| Caso | Financiación máxima |
|---|---|
| Primera vivienda hasta AED 5 millones | 80 % |
| Primera vivienda de más de AED 5 millones | 70 % |
| Segunda vivienda o inversión | 60 % |
| Compra sobre plano | 50 % |
| Plazo | máximo 25 años |
Para compradores sin residencia en los EAU, los bancos fijan sus propios límites: lo normal es en torno al 50 %; Mashreq Bank, por ejemplo, financia hasta el 50 % del valor de mercado. Una vivienda terminada suele ser más fácil de financiar; en la compra sobre plano se puede financiar el último pago en la entrega.
Los intereses y la aprobación dependen del banco, de tus ingresos y del inmueble; revisamos con gusto las condiciones concretas para ti. Los gastos de compra los pagas en cualquier caso con fondos propios.
Para tu planificación: si no vives en los EAU, cuenta con entre un 40 y un 50 % de capital propio, más los gastos.
Fuentes: Banco Central de los EAU: Mortgage Regulations, artículo 3 · Mashreq: Home Loan para no residentes · The National, 25 de enero de 2025
¿Puedo alquilar mi vivienda, también como alquiler vacacional?
En resumen: Sí. A largo plazo con registro en Ejari; como alquiler vacacional, solo con licencia.
Todo contrato de alquiler en Dubái debe registrarse en el sistema Ejari; a través de la app Dubai REST cuesta AED 177,75. Para el alquiler vacacional necesitas además una licencia del Department of Economy and Tourism (DET). Además, el edificio tiene que permitirlo; algunos edificios lo prohíben.
Fuentes: Ley de arrendamientos n.º 26 de 2007, modificada por la Ley n.º 33 de 2008, artículo 4 · DLD: registro Ejari · Decreto n.º 41 de 2013 sobre viviendas vacacionales, artículo 3 · Ley n.º 20 de 2021 de creación del DET
¿Qué compensa más: alquiler vacacional o de larga duración?
En resumen: Depende sobre todo de la ubicación.
En zonas muy turísticas, el alquiler vacacional puede ser especialmente interesante: en temporada alta son posibles ingresos más altos, mientras que en temporada baja la ocupación suele ser menor. El alquiler de larga duración suele ser más fácil de planificar.
Lo analizamos con gusto de forma individual para tu vivienda y te acompañamos en ambas opciones.
¿Cómo se organizan las reparaciones si estoy en el extranjero?
En resumen: La recepción y el equipo de mantenimiento del edificio resuelven mucho in situ; para trabajos mayores organizamos profesionales.
Muchos edificios tienen una recepción atendida las 24 horas y, a menudo, su propio equipo de mantenimiento, de modo que los problemas pequeños suelen resolverse directamente allí.
Para trabajos mayores podemos organizar profesionales y coordinar las citas con tu inquilino; en Dubái suelen estar disponibles con poca antelación. Como arrendador, asumes los costes en la medida en que la reparación sea de tu responsabilidad.
Impuestos y herencia
¿Pago impuestos en Dubái por alquileres o plusvalías?
En resumen: Como particular, no.
Los EAU no gravan la renta de las personas físicas. El impuesto de sociedades del 9 %, vigente desde 2023, no alcanza a las rentas inmobiliarias privadas mientras no desarrolles el alquiler con una licencia comercial ni estés obligado a hacerlo.
Los alquileres y las ventas de viviendas suelen estar exentos de IVA; solo la primera venta de una vivienda nueva tributa al 0 %. En los EAU no existen impuestos sobre sucesiones ni donaciones.
Fuentes: Portal del Gobierno u.ae: Other taxes · Portal del Gobierno u.ae: Corporate Tax · Autoridad fiscal FTA: guía Real Estate Investment para personas físicas (PDF) · Ministerio de Finanzas de los EAU: IVA · PwC Tax Summaries: UAE, Other taxes
¿Cómo tributan en España los alquileres y las ganancias de una venta?
En resumen: Si eres residente fiscal en España, tributas allí por tu renta mundial, también por lo que ganes en Dubái.
España y los EAU tienen un convenio para evitar la doble imposición, en vigor desde 2007. Como en Dubái no pagas impuesto sobre la renta por tu inmueble, en la práctica no hay nada que deducir y tributas en España. Para ti esto significa:
- Los alquileres de Dubái se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
- Si vendes, la ganancia se declara en el IRPF como ganancia patrimonial, en la base del ahorro.
- Si tus inmuebles en el extranjero superan en conjunto los 50.000 euros, debes declararlos en el modelo 720.
- Si heredas o recibes el inmueble como donación y vives en España, tributas por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aunque el inmueble esté en Dubái.
Fuentes: BOE: Convenio entre España y los Emiratos Árabes Unidos para evitar la doble imposición (2006) · Agencia Tributaria: convenio con los Emiratos Árabes Unidos · Ley 35/2006 del IRPF, artículo 2 · Ley 58/2003 General Tributaria, disposición adicional 18.ª (modelo 720) · Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículo 6
¿Necesito un testamento en Dubái?
En resumen: Lo recomendamos sin dudarlo.
Para los extranjeros no musulmanes rige desde febrero de 2023 una ley federal propia: sin testamento, el cónyuge hereda la mitad y la otra mitad se reparte a partes iguales entre los hijos. Sin embargo, la ley habla de extranjeros que viven en los EAU. No está del todo claro si también se aplica a propietarios con residencia en España.
Puedes registrar un testamento en el Wills Service de los DIFC Courts, también sin residencia en los EAU y completamente por videoconferencia.
Más información: Testamento en Dubái: por qué lo necesitas como propietario
Fuentes: Ley federal n.º 41 de 2022 sobre el estatuto personal civil, artículo 11 · Despacho Withers sobre la situación de los no residentes (octubre de 2024) · DIFC Courts: Wills FAQ
Trabajar con REAL DUBAI
¿Qué es gratuito para los compradores?
En resumen: El visado, la cuenta bancaria y el testamento.
Si compras con nosotros, te ayudamos sin coste adicional con tu visado de los EAU, la apertura de tu cuenta bancaria y la redacción de tu testamento. Solo pagas las tasas oficiales de las autoridades o proveedores correspondientes. Lo que cobramos como agencia lo explicamos abiertamente en nuestra página Agente inmobiliario en Dubái.
Más información: Abrir una cuenta bancaria en Dubái siendo extranjero
¿Os ocupáis también del alquiler después de la compra?
En resumen: Sí. Nuestro trabajo no termina con la entrega de llaves.
Nos ocupamos con gusto del alquiler de tu vivienda, de larga duración o vacacional, y te ayudamos con el amueblado. Lo que cuesta depende del alcance y lo hablamos contigo antes.
Una ventaja del alquiler de larga duración: normalmente el inquilino paga la comisión de la agencia. A diferencia de España, donde desde 2023 los honorarios de la agencia en el alquiler de vivienda corren a cargo del arrendador, en Dubái no existe una regla así.
¿Cómo es la consulta estratégica y cuánto cuesta?
En resumen: Es gratuita y sin compromiso.
La conversación dura entre 20 y 60 minutos, según lo que quieras aclarar, y se hace por teléfono o Zoom en español. Analizamos juntos tu objetivo, tu presupuesto y tus plazos, y qué tipo de inversor eres. Al final sabrás si una propiedad en Dubái encaja contigo y cuál sería un siguiente paso sensato.
Pregúntanos sin más, en español
Respondemos con sinceridad, aunque la respuesta a veces sea incómoda. Escríbenos por WhatsApp o a través del formulario de contacto.
Actualizado: octubre de 2026. Las respuestas resumen la situación jurídica de forma general y no sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal en cada caso concreto.
