Compra y proceso

¿Puedo comprar una propiedad en Dubái siendo extranjero?

Sí. En las zonas designadas para la propiedad extranjera por el Gobernante de Dubái (zonas freehold), los extranjeros pueden comprar una propiedad como propiedad libre (freehold) sin límite de tiempo. Alternativamente, existen allí derechos de usufructo y de arrendamiento de hasta 99 años. No necesitas vivir en los EAU para comprar.

Fuentes: Law No. 7 of 2006, Article 4 · Government portal u.ae: Buying property in Dubai

¿Cómo funciona la compra de un apartamento terminado?

Comprador y vendedor firman primero el contrato de compraventa, llamado «Contrato F» en el sistema del Dubai Land Department (DLD). A continuación, el promotor emite un certificado electrónico de no objeción (e-NOC). Finalmente, la transmisión se registra en una oficina del Registration Trustee del DLD y se emite la escritura (title deed).

Fuentes: DLD Real Estate Brokerage Practice Guide 2024 (PDF) · DLD: Property Sale Registration

¿Cómo funciona la compra a un promotor (off-plan)?

Firmas el contrato de compraventa directamente con el promotor. Este debe registrarlo en el registro provisional, conocido como Oqood, en un plazo de 90 días. Sin este registro, la venta es nula según la ley de Dubái.

Fuentes: DLD: Request to Register the Initial Sale · Law No. 13 of 2008, Article 3

¿Tengo que viajar a Dubái para completar la compra?

No. Puedes estar representado en la transmisión mediante un apoderado. Desde julio de 2025, un poder otorgado fuera de los EAU debe cumplir requisitos más estrictos: no tener más de dos años, estar notariado en el país de emisión, legalizado por la Embajada de los EAU y el Ministerio de Asuntos Exteriores de los EAU, traducido al árabe y limitado a la transacción concreta. La compra totalmente digital mediante la aplicación Dubai Now solo está disponible para titulares de un Emirates ID.

Fuentes: DLD: Property Sale Registration · Law firm BSA on DLD Circular 29/R/2025 (August 2025) · DLD: Digital Sale on Dubai Now (October 2025)

Costes

¿Qué costes adicionales se suman al precio de compra?

Para un apartamento terminado de 1,5 millones de AED, calcula alrededor del 6,4 % del precio de compra. Estos son los conceptos:

• Tasa de registro del Dubai Land Department: 4 % del precio de compra. Oficialmente comprador y vendedor pagan 2 % cada uno; en la práctica, el comprador suele pagar el 4 % completo.
• Tasa del Registration Trustee: 4.000 AED más 5 % de IVA para precios de compra a partir de 500.000 AED; por debajo, 2.000 AED más IVA.
• Escritura 250 AED, plano de ubicación (mastplan) 250 AED, más 10 AED cada uno por las tasas de Conocimiento e Innovación.
• Comisión de la agencia: no está fijada por ley; normalmente 2 % más 5 % de IVA.
• Con financiación, además el registro de la hipoteca: 0,25 % del importe del préstamo más tasas.

El ejemplo calculado para 1,5 millones de AED: 60.000 para el DLD, 4.200 para el Trustee, 520 para la escritura y las tasas y 31.500 para la agencia — unos 96.000 AED en total. Al comprar off-plan también se aplica la tasa del 4 %, registrada a través del registro Oqood.

Desde febrero de 2025, los bancos ya no pueden financiar la tasa del DLD ni la comisión de la agencia como parte de la hipoteca. Estos costes los pagas con fondos propios.

Fuentes: DLD: Property Sale Registration · DLD: Request to Register the Initial Sale · DLD: Mortgage Registration · Bylaw No. 85 of 2006 regulating the real estate brokers register, Article 27 · Property Finder: DLD fees (as of July 2026) · The National, 25 January 2025

¿Qué costes continuos tendré como propietario?

Como propietario pagas tasas anuales de servicio por las zonas comunes y el mantenimiento. El regulador RERA debe aprobarlas de antemano, y se reparten según el tamaño de tu unidad. Las tarifas aprobadas de cada proyecto figuran en el Service Charge Index del DLD.

En Dubái no existe un impuesto anual sobre la propiedad. En su lugar, se cobra una tasa del 5 % sobre el valor de alquiler anual. Si alquilas el apartamento, esta tasa la paga el inquilino.

Fuentes: Law No. 6 of 2019 on jointly owned property, Article 27 · DLD: Service Charge Index · PwC Tax Summaries: UAE, Other taxes · Government portal u.ae: Leasing a property

Seguridad

¿Qué seguridad tiene mi dinero al comprar a un promotor?

Un promotor solo puede vender apartamentos off-plan si el proyecto está registrado en el DLD y ha abierto una cuenta de custodia (escrow). Tus pagos van a esta cuenta y solo pueden usarse para la construcción exactamente de este proyecto. Para el registro, el promotor debe además acreditar un 30 % de avance de obra, una garantía bancaria del 30 % o un depósito en efectivo del mismo importe.

Fuentes: Law No. 8 of 2007 on escrow accounts, Articles 6 and 9 · DLD: Register Project · DLD: Frequently asked questions

¿Cómo reconozco a un agente serio?

Los agentes en Dubái necesitan una licencia y una inscripción en el registro de agentes; sin ambas, la mediación está prohibida. Puedes consultar la lista de todos los agentes autorizados por el regulador RERA en la web del DLD o en la aplicación Dubai REST. Los anuncios de propiedades llevan un código QR «Madmoun» que te permite comprobar si el anuncio está aprobado. REAL DUBAI está registrado en RERA con el número ORN 33742.

Fuentes: Bylaw No. 85 of 2006, Article 3 · DLD: Licensed Real Estate Brokers · DLD: Frequently asked questions · DLD: Madmoun QR code (April 2023) · Aviso legal REAL DUBAI

Residencia y visados

¿La compra de una propiedad me da el Golden Visa?

Sí, si tus propiedades valen juntas al menos 2 millones de AED. El Golden Visa es válido 10 años y puede renovarse. Las compras off-plan también cuentan, siempre que el promotor tenga licencia en los EAU.

La propiedad puede estar hipotecada, siempre que el préstamo provenga de un banco con licencia en los EAU. En ese caso necesitarás una confirmación del banco de que no tiene objeción. Con propiedad compartida, tu parte debe valer al menos 2 millones de AED.

Puedes incluir a tu pareja, hijos y padres. El seguro de salud es obligatorio para ti y tu familia.

Fuentes: DLD: Golden Visa for real estate investors · ICP: UAE Golden Residency · GDRFA Dubai: Golden Residence for real estate investors

¿Pierdo el Golden Visa si vivo principalmente fuera de los EAU?

No. Los titulares de un permiso de residencia normal no pueden permanecer por lo general fuera de los EAU más de seis meses seguidos. Este límite no se aplica al Golden Visa; puedes entrar en cualquier momento mientras sea válido.

Fuentes: Government portal u.ae: Golden Visa · ICP: Stays of more than six months abroad

¿Existe también un visado para inversiones menores?

Sí, el visado de inversor de dos años del DLD. Ya no hay importe mínimo: los propietarios únicos pueden solicitarlo independientemente del valor de la propiedad, los copropietarios a partir de una parte de 400.000 AED. Según el DLD, la tasa del visado es de 10.212,50 AED.

Fuente: DLD: Investor Visa

Financiación y alquiler

¿Puedo obtener financiación en Dubái siendo extranjero?

En principio, sí. El banco central de los EAU limita la proporción préstamo-valor para extranjeros al 80 % en una primera vivienda de hasta 5 millones de AED, al 70 % por encima y al 60 % para una segunda propiedad o de inversión. Las compras off-plan pueden financiarse como máximo al 50 %, y el plazo es de 25 años como máximo.

Para compradores sin residencia en los EAU, los bancos fijan sus propios límites. Mashreq Bank, por ejemplo, financia hasta el 50 % del valor de mercado. Los costes de compra siempre los pagas con fondos propios.

Fuentes: UAE Central Bank: Mortgage Regulations, Article 3 · Mashreq: Home loan for non-residents · The National, 25 January 2025

¿Puedo alquilar mi apartamento, también como vivienda turística?

Sí. Todo contrato de arrendamiento en Dubái debe registrarse mediante el sistema Ejari; a través de la aplicación Dubai REST cuesta 177,75 AED. Para el alquiler a corto plazo como vivienda turística necesitas además una licencia del Department of Economy and Tourism (DET). Sin esta licencia, los alquileres vacacionales en Dubái no están permitidos.

Fuentes: Tenancy Law No. 26 of 2007 as amended by Law No. 33 of 2008, Article 4 · DLD: Ejari registration · Decree No. 41 of 2013 on holiday homes, Article 3 · Law No. 20 of 2021 establishing the DET

Impuestos y herencia

¿Pago impuestos en Dubái por ingresos de alquiler o plusvalías?

No como persona física. Los EAU no cobran impuesto sobre la renta personal. El impuesto de sociedades del 9 % introducido en 2023 no cubre los ingresos inmobiliarios privados, siempre que no alquiles a través de una licencia comercial o no estés obligado a ello.

Los alquileres residenciales y las ventas de propiedades residenciales están generalmente exentos de IVA; solo la primera venta de una propiedad residencial nueva se grava al 0 %. En los EAU no existe impuesto de sucesiones ni de donaciones.

Fuentes: Government portal u.ae: Other taxes · Government portal u.ae: Corporate Tax · Tax authority FTA: Real Estate Investment guide for natural persons (PDF) · UAE Ministry of Finance: Value Added Tax · PwC Tax Summaries: UAE, Other taxes

¿Cómo tributan en España los alquileres y las plusvalías?

Si eres residente fiscal en España, tributas en el IRPF por tu renta mundial. Eso incluye los alquileres y las plusvalías de un inmueble en Dubái.

España y los EAU tienen un convenio para evitar la doble imposición, en vigor desde 2007. Según el convenio, los EAU pueden gravar las rentas y ganancias de los inmuebles situados allí, y España deduce el impuesto pagado en los EAU. Como los EAU no cobran impuesto sobre la renta por estos ingresos, normalmente no hay nada que deducir y tributas en España.

Si vives en otro país, se aplican sus normas. Aclara tu situación con un asesor fiscal antes de comprar.

Fuentes: Agencia Tributaria: obtención de rentas extranjeras, reglas generales · BOE: Convenio entre España y los Emiratos Árabes Unidos, artículos 6, 13 y 22

¿Necesito un testamento en Dubái?

Lo recomendamos. Desde febrero de 2023 se aplica una ley federal específica a los extranjeros no musulmanes: sin testamento, el cónyuge hereda la mitad y la otra mitad se reparte por igual entre los hijos. Sin embargo, la ley habla de extranjeros que viven en los EAU. Si también se aplica a propietarios que viven en el extranjero, no está aclarado de forma concluyente.

Puedes registrar un testamento en el Wills Service de los DIFC Courts, incluso sin residencia en los EAU y completamente por videollamada.

Fuentes: Federal Law No. 41 of 2022 on civil personal status, Article 11 · Law firm Withers on the situation for non-residents (October 2024) · DIFC Courts: Wills FAQ

Trabajar con REAL DUBAI

¿Qué es gratuito para los compradores?

Cuando compras con nosotros, te ayudamos sin coste adicional con tu visado para los EAU, la apertura de tu cuenta bancaria y la preparación de tu testamento. Solo pagas las tasas oficiales que cobren las autoridades o los proveedores de servicios correspondientes.

¿También hay apoyo después de la compra?

Sí. Te ayudamos con gusto con el alquiler a largo o corto plazo de tu apartamento y con el amueblamiento. Lo que cuesta depende del alcance, y lo acordamos contigo de antemano.

¿Cómo funciona la llamada estratégica y qué cuesta?

La llamada estratégica es gratuita y sin compromiso. Dura entre 20 y 60 minutos, según lo que quieras aclarar, y tiene lugar por teléfono o Zoom en español, inglés, alemán, sueco o noruego. Juntos analizamos tu objetivo, tu presupuesto y tu calendario, y qué tipo de inversor eres. Al final sabrás si una propiedad en Dubái te conviene y cómo puede ser un siguiente paso sensato.

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Última actualización: septiembre de 2026. Las respuestas resumen la situación jurídica de forma general y no sustituyen al asesoramiento jurídico o fiscal en casos individuales.