Al Furjan und Discovery Gardens: Bezahlbar wohnen mit Metro

Kurz gesagt: Al Furjan und Discovery Gardens liegen nebeneinander zwischen der Marina und Jebel Ali, nahe der Ibn Battuta Mall. Discovery Gardens bietet ältere, günstige Wohnungen in niedrigen Gebäuden, Al Furjan eine Mischung aus Villen, Reihenhäusern und neueren Wohnungen. Beide haben Metrostationen und sprechen Mieter mit mittlerem Budget an.

Lage und Anbindung

Die beiden Viertel liegen südwestlich der Marina, zwischen der Sheikh Zayed Road und der Sheikh Mohammed bin Zayed Road. Zur Dubai Marina sind es rund zehn Minuten, nach Downtown etwa eine halbe Stunde. Die Metro-Linie zur Expo City hält an Stationen in Discovery Gardens und Al Furjan. Nachbarn sind Jumeirah Park, Jumeirah Golf Estates und Jebel Ali.

Zwei Viertel, zwei Charaktere

Discovery Gardens

Discovery Gardens wurde in den 2000er-Jahren von Nakheel gebaut: niedrige Wohngebäude in Gruppen, die nach Gartenthemen gestaltet sind, mit viel Grün dazwischen. Die Wohnungen sind vergleichsweise günstig und ein klassischer Einstieg für Mieter mit kleinem Budget.

Al Furjan

Al Furjan ist jünger. Nakheel hat hier Villen und Reihenhäuser gebaut, andere Entwickler zahlreiche neue Apartmentgebäude. Das Viertel ist familienfreundlich, mit Parks, einem Einkaufszentrum und Schulen in der Nähe.

Leben in Al Furjan und Discovery Gardens

• Metro: Für Viertel im Landesinneren ungewöhnlich gut angebunden.
• Ibn Battuta Mall: Ein großes Einkaufszentrum, dessen Bereiche den Reisen des Entdeckers Ibn Battuta nachempfunden sind.
• Familien: Parks, Spielplätze und Schulen in Al Furjan und Umgebung.
• Atmosphäre: Ruhig, bodenständig, multikulturell.

Immobilien kaufen

In Discovery Gardens kaufst du fertige Wohnungen aus den 2000er-Jahren. In Al Furjan gibt es fertige Villen und Reihenhäuser sowie neue Apartmentprojekte, teils Off-Plan.

Darauf kommt es an

• Metro-Nähe: Gebäude nahe den Stationen vermieten sich besser.
• Bauträger: In Al Furjan bauen mehrere Entwickler – Qualität prüfen.
• Zustand: In Discovery Gardens auf Renovierungsbedarf achten.

So läuft der Kauf in Al Furjan und Discovery Gardens ab

In Al Furjan und Discovery Gardens gibt es sowohl fertige Objekte als auch Projekte im Bau. Der Ablauf unterscheidet sich:

• Fertige Immobilie: Kaufvertrag nach RERA-Vorgabe (Form F) mit meist zehn Prozent Anzahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) des Bauträgers, dann Zahlung und Eigentumsübertragung beim Registration Trustee des Dubai Land Department. Details im Ratgeber Fertige Immobilie kaufen.
• Off-Plan: Reservierung, Kaufvertrag mit dem Bauträger (Sale and Purchase Agreement), Eintragung ins vorläufige Register Oqood und Zahlung nach Baufortschritt auf ein Treuhandkonto. Bei Übergabe erhältst du die Eigentumsurkunde. Details im Ratgeber Off-Plan in Dubai kaufen.

Zum Kaufpreis kommen bei fertigen Objekten rund 6,5 Prozent Nebenkosten, bei Off-Plan vor allem die Registrierungsgebühr von 4 Prozent. Beides lässt sich auch aus dem Ausland abwickeln – mit Video-Besichtigung und Vollmacht.

Laufende Kosten als Eigentümer in Al Furjan und Discovery Gardens

Nach dem Kauf fallen bei einer Wohnung vor allem diese Kosten an:

• Servicegebühren: Für Pflege, Sicherheit, Pools und Gemeinschaftsflächen, berechnet nach der Fläche deiner Wohnung. Die genehmigten Sätze jedes Gebäudes stehen im Service Charge Index des Dubai Land Department.
• Strom und Wasser: Über den Versorger DEWA; in vielen Gebäuden kommt eine separate Gebühr für die zentrale Kühlung (District Cooling) dazu.
• Wohngebühr: 5 Prozent des jährlichen Mietwerts, abgerechnet über die DEWA-Rechnung. Sie zahlt, wer in der Wohnung wohnt – bei Vermietung also dein Mieter.
• Ejari: Jeder Mietvertrag wird registriert; über die App Dubai REST kostet das AED 177,75.
• Verwaltung: Wenn du nicht vor Ort bist, übernimmt ein Verwalter Vermietung und Betreuung gegen eine Gebühr.

Eine Grundsteuer wie in Deutschland gibt es in Dubai nicht. Mehr zu allen Posten im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Visum über die Immobilie

Mit einer Immobilie in Al Furjan kannst du unter Umständen auch ein Aufenthaltsvisum bekommen:

• Golden Visa: Zehn Jahre Aufenthalt, wenn deine Immobilien in Dubai zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind – auch mit Finanzierung oder bei Off-Plan unter bestimmten Bedingungen.
• Investorenvisum: Ein kürzeres Visum für Eigentümer, die die Schwelle des Golden Visa nicht erreichen.

Welche Voraussetzungen im Detail gelten, erklärt unser Ratgeber Golden Visa mit Immobilie.

Vermietung

Gefragt sind die Viertel bei Berufstätigen, die bezahlbar und mit Metro wohnen wollen, etwa aus Jebel Ali und der Marina, sowie bei Familien in Al Furjan. Langzeitvermietung steht im Vordergrund. Mit unserem Renditerechner prüfst du die Zahlen.

Im Vergleich

Vorteile und Nachteile

Für wen sich die Viertel eignen

Discovery Gardens passt zum Taktiker mit kleinem Budget, Al Furjan zum Portfolio-Investor und zum Relocator, der ein bezahlbares Familienhaus sucht.

Unser Fazit

Al Furjan und Discovery Gardens sind bodenständige Viertel mit einem klaren Vorteil: Metro und niedrige Einstiegspreise. Wer gepflegte Gebäude nahe den Stationen wählt, findet hier verlässliche Anlageobjekte.

Häufige Fragen

Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel beschreibt das Viertel allgemein. Preise, Mieten und Servicegebühren ändern sich laufend; für ein konkretes Objekt prüfen wir die aktuellen Zahlen mit dir.