Bluewaters Island: Wohnen auf der Insel mit dem Riesenrad Ain Dubai

Kurz gesagt: Bluewaters ist eine kleine künstliche Insel direkt vor JBR, bekannt für das Riesenrad Ain Dubai. Neben Hotels und Restaurants gibt es nur wenige Wohngebäude – entsprechend exklusiv und begrenzt ist das Angebot. Wer hier kauft, sucht Inselgefühl mit kurzen Wegen zu Marina und JBR.

Lage und Anbindung

Bluewaters liegt nur wenige hundert Meter vor dem Strand von JBR. Fußgänger erreichen die Insel über eine Brücke direkt von The Beach, mit dem Auto führt eine eigene Brücke von der Sheikh Zayed Road auf die Insel. Damit liegt Bluewaters mitten im neuen Dubai: Dubai Marina, Dubai Harbour und die Palm Jumeirah sind in wenigen Minuten erreichbar.

Was hinter Bluewaters steckt

Bluewaters wurde von Meraas als gemischtes Viertel aus Wohnen, Hotels, Gastronomie und Freizeit geplant und in den späten 2010er-Jahren eröffnet. Das Wahrzeichen ist das Riesenrad Ain Dubai – „Ain“ bedeutet auf Arabisch „Auge“. Mit rund 250 Metern Höhe gehört es zu den höchsten Riesenrädern der Welt. Es hat seit seiner Eröffnung allerdings mehrfach längere Pausen eingelegt; ob es gerade in Betrieb ist, solltest du vor einem Besuch prüfen.

Leben auf Bluewaters

Die Insel ist überschaubar und autoarm. Rund um die Wohngebäude verläuft eine Promenade mit Restaurants, Cafés und Läden, dazu kommen Hotels mit Strand und Pools. Wer hier wohnt, lebt in einer Art Resort – mit dem Vorteil, dass JBR mit Strand, Tram und Supermärkten nur einen Spaziergang entfernt ist.

• Gastronomie: Viele Restaurants mit Blick auf JBR und die Marina-Skyline.
• Strand: Strandabschnitte gehören vor allem zu den Hotels; der öffentliche Strand von JBR liegt gegenüber.
• Ruhe: Abends ruhiger als JBR, an Wochenenden aber auch hier lebhaft.

Wer auf Bluewaters wohnt

Die Bewohner sind eine bunte Mischung: Unternehmer und Führungskräfte, die eine ruhige Adresse nah an Marina und Freizonen suchen, Paare ohne Kinder, die das Resortgefühl schätzen, und internationale Käufer, die ihre Wohnung als Zweitwohnsitz nutzen und zwischendurch vermieten. Familien mit Schulkindern zieht es dagegen meist in die Villengebiete im Landesinneren, weil Schulen und Gärten dort näher sind.

Wohnung kaufen auf Bluewaters

Das Wohnangebot besteht aus einer Gruppe von Wohngebäuden mit Wohnungen unterschiedlicher Größe, Penthäusern und einigen Townhouses. Weil es auf der Insel nur wenige Einheiten gibt, kommen selten Objekte auf den Markt. Das stützt die Preise, macht aber auch die Auswahl klein.

Darauf kommt es an

• Blick: Meerblick, Blick auf Ain Dubai oder auf die Skyline von Marina und JBR – jede Richtung hat ihre Liebhaber.
• Servicegebühren: In einem Resortumfeld mit Promenade, Sicherheit und Gemeinschaftsflächen sind sie entsprechend. Prüfe sie im Service Charge Index des Dubai Land Department.
• Neue Projekte: Meraas erweitert das Angebot auf der Insel und in der Umgebung. Für solche Projekte gelten die Regeln beim Off-Plan-Kauf.

Laufende Kosten als Eigentümer in auf Bluewaters

Nach dem Kauf fallen bei einer Wohnung vor allem diese Kosten an:

• Servicegebühren: Für Pflege, Sicherheit, Pools und Gemeinschaftsflächen, berechnet nach der Fläche deiner Wohnung. Die genehmigten Sätze jedes Gebäudes stehen im Service Charge Index des Dubai Land Department.
• Strom und Wasser: Über den Versorger DEWA; in vielen Gebäuden kommt eine separate Gebühr für die zentrale Kühlung (District Cooling) dazu.
• Wohngebühr: 5 Prozent des jährlichen Mietwerts, abgerechnet über die DEWA-Rechnung. Sie zahlt, wer in der Wohnung wohnt – bei Vermietung also dein Mieter.
• Ejari: Jeder Mietvertrag wird registriert; über die App Dubai REST kostet das AED 177,75.
• Verwaltung: Wenn du nicht vor Ort bist, übernimmt ein Verwalter Vermietung und Betreuung gegen eine Gebühr.

Eine Grundsteuer wie in Deutschland gibt es in Dubai nicht. Mehr zu allen Posten im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Visum über die Immobilie

Mit einer Immobilie in auf Bluewaters kannst du unter Umständen auch ein Aufenthaltsvisum bekommen:

• Golden Visa: Zehn Jahre Aufenthalt, wenn deine Immobilien in Dubai zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind – auch mit Finanzierung oder bei Off-Plan unter bestimmten Bedingungen.
• Investorenvisum: Ein kürzeres Visum für Eigentümer, die die Schwelle des Golden Visa nicht erreichen.

Welche Voraussetzungen im Detail gelten, erklärt unser Ratgeber Golden Visa mit Immobilie.

Vermietung

Die Kombination aus Inselgefühl, Hotels nebenan und JBR in Laufweite spricht Urlauber an. Für Ferienvermietung brauchst du eine Holiday-Home-Genehmigung und einen Verwalter. Langfristig mieten vor allem gut verdienende Berufstätige und Paare. Wie sich beide Varianten rechnen, zeigt dir unser Renditerechner.

Bluewaters, JBR oder Emaar Beachfront?

Die drei Adressen liegen nur wenige Minuten auseinander, sprechen aber unterschiedliche Käufer an:

Wer vor allem vermieten will, findet in JBR und Emaar Beachfront mehr Auswahl. Wer eine besondere Adresse mit wenig Konkurrenz sucht, ist auf Bluewaters richtig.

Vorteile und Nachteile

Für wen sich Bluewaters eignet

Bluewaters passt zum Lifestyle-Investor, der eine besondere Adresse sucht, und zum Plan-B Investor mit gehobenem Budget. Wer mehr Auswahl möchte, vergleicht JBR und Emaar Beachfront.

So läuft der Kauf in Bluewaters ab

In Bluewaters gibt es sowohl fertige Wohnungen als auch Projekte im Bau. Der Ablauf unterscheidet sich:

• Fertige Wohnung: Kaufvertrag nach RERA-Vorgabe (Form F) mit meist zehn Prozent Anzahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) des Bauträgers, dann Zahlung und Eigentumsübertragung beim Registration Trustee des Dubai Land Department. Details im Ratgeber Fertige Immobilie kaufen.
• Off-Plan: Reservierung, Kaufvertrag mit dem Bauträger (Sale and Purchase Agreement), Eintragung ins vorläufige Register Oqood und Zahlung nach Baufortschritt auf ein Treuhandkonto. Bei Übergabe erhältst du die Eigentumsurkunde. Details im Ratgeber Off-Plan in Dubai kaufen.

In beiden Fällen kannst du den Kauf auch aus dem Ausland abwickeln – mit Video-Besichtigung und Vollmacht für die Termine vor Ort.

Unser Fazit

Bluewaters ist eine Nische für Käufer, die genau dieses Inselgefühl suchen und das entsprechende Budget mitbringen. Für reine Renditeüberlegungen gibt es in Marina und JBR mehr Auswahl. Wer aber ein besonderes Objekt mit wenig Konkurrenz sucht, wird hier fündig.

Häufige Fragen

Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel beschreibt das Viertel allgemein. Preise, Mieten und Servicegebühren ändern sich laufend; für ein konkretes Objekt prüfen wir die aktuellen Zahlen mit dir.