Tilal Al Ghaf: Villen an einer Badelagune

Kurz gesagt: Tilal Al Ghaf ist eine Villenanlage von Majid Al Futtaim, dem Unternehmen hinter der Mall of the Emirates. Mittelpunkt ist eine große Lagune mit Sandstrand, in der man baden kann. Rundherum entstehen Townhouses und Villen im gehobenen Segment. Viele Phasen sind übergeben, weitere im Bau.

Lage und Anbindung

Tilal Al Ghaf liegt im Landesinneren an der Hessa Street und der Al Qudra Road, zwischen Arabian Ranches, Damac Hills und Motor City. Zur Marina sind es rund 20 bis 25 Minuten, nach Downtown etwa 25 bis 30 Minuten. Eine Metro gibt es nicht.

Das Konzept: Leben an der Lagune

Majid Al Futtaim, bekannt für Einkaufszentren wie die Mall of the Emirates und die Supermarktkette Carrefour in der Region, hat mit Tilal Al Ghaf sein erstes großes Villenviertel in Dubai entwickelt. Herzstück ist eine große künstliche Lagune mit Sandstrand, in der Bewohner baden, paddeln und am Strand liegen können. Rundherum liegen Nachbarschaften mit Townhouses und Villen, Parks, Lauf- und Radwegen.

Leben in Tilal Al Ghaf

• Lagune: Baden und Wassersport ohne Fahrt zum Meer.
• Familien: Parks, Spielplätze und Schulen in der Umgebung.
• Grün: Viel Begrünung zwischen den Häusern.
• Viertel im Aufbau: Weitere Phasen werden gebaut.

Haus kaufen in Tilal Al Ghaf

Angeboten werden Townhouses und Villen mit meist drei bis sechs Schlafzimmern in mehreren Nachbarschaften mit eigenem Stil. Es gibt Neubauten vom Bauträger und erste Häuser aus zweiter Hand.

Darauf kommt es an

• Nähe zur Lagune: Häuser mit Blick auf oder direktem Zugang zur Lagune sind am gefragtesten.
• Nachbarschaft: Die einzelnen Phasen unterscheiden sich in Größe, Stil und Preis.
• Übergabe: Bei Neubauten die Abnahme sorgfältig durchführen.

So läuft der Kauf in Tilal Al Ghaf ab

In Tilal Al Ghaf kaufst du meist Villen oder Reihenhäuser – fertig aus zweiter Hand oder neu vom Bauträger:

• Fertiges Haus: Besichtigung, Kaufvertrag nach RERA-Vorgabe (Form F) mit meist zehn Prozent Anzahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) des Bauträgers und Eigentumsübertragung beim Registration Trustee. Bei Häusern lohnt sich vorab eine technische Prüfung von Klimaanlage, Pool, Dach und Leitungen. Details im Ratgeber Fertige Immobilie kaufen.
• Neubau: Kaufvertrag mit dem Bauträger, Eintragung ins Oqood-Register und Zahlung nach Baufortschritt auf ein Treuhandkonto. Details im Ratgeber Off-Plan in Dubai kaufen.

Rechne zum Kaufpreis die Nebenkosten von rund 6,5 Prozent bei fertigen Häusern. Viele Villen liegen über AED 2 Mio. und erfüllen damit die Voraussetzung für das Golden Visa.

Laufende Kosten als Eigentümer in Tilal Al Ghaf

Bei einem Haus kommen zu den üblichen Posten einige typische Kosten dazu:

• Servicegebühren: Für Straßen, Grünanlagen, Sicherheit und Gemeinschaftseinrichtungen der Anlage. Die genehmigten Sätze stehen im Service Charge Index des Dubai Land Department.
• Strom und Wasser: Über DEWA; bei großen Häusern mit Pool und Garten spürbar höher als bei Wohnungen, besonders im Sommer.
• Garten, Pool und Klimaanlage: Regelmäßige Pflege und Wartung sind Pflicht, wenn das Haus seinen Wert behalten soll.
• Wohngebühr: 5 Prozent des jährlichen Mietwerts über die DEWA-Rechnung – bei Vermietung zahlt sie der Mieter.
• Ejari: Registrierung jedes Mietvertrags, über Dubai REST für AED 177,75.

Eine Grundsteuer gibt es nicht. Alle Kaufnebenkosten findest du im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Visum über die Immobilie

Mit einer Immobilie in Tilal Al Ghaf kannst du unter Umständen auch ein Aufenthaltsvisum bekommen:

• Golden Visa: Zehn Jahre Aufenthalt, wenn deine Immobilien in Dubai zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind – auch mit Finanzierung oder bei Off-Plan unter bestimmten Bedingungen.
• Investorenvisum: Ein kürzeres Visum für Eigentümer, die die Schwelle des Golden Visa nicht erreichen.

Welche Voraussetzungen im Detail gelten, erklärt unser Ratgeber Golden Visa mit Immobilie.

Typische Fehler beim Kauf in Tilal Al Ghaf

• Die Entfernung zur Lagune unterschätzen: Die Anlage ist groß – nicht jedes Haus liegt in Laufweite des Strands.
• Phasen nicht vergleichen: Größe, Ausstattung und Servicegebühren unterscheiden sich zwischen den Nachbarschaften.
• Ohne Abnahme übernehmen: Neubauten bei Übergabe gründlich prüfen und Mängel dokumentieren.

Vermietung

Die Mieter sind vor allem Familien, die ein modernes Haus mit Freizeitwert suchen. Langzeitvermietung steht im Vordergrund. Mit unserem Renditerechner prüfst du die Zahlen.

Im Vergleich

Vorteile und Nachteile

Für wen sich Tilal Al Ghaf eignet

Tilal Al Ghaf passt zum Relocator mit Familie und zum Lifestyle-Investor, der Wasser und moderne Architektur im Landesinneren sucht.

Unser Fazit

Tilal Al Ghaf ist eine der interessantesten neuen Familienanlagen Dubais: modern, grün und mit Strand mitten im Viertel. Wer die Lage zur Lagune bewusst wählt, kauft ein Haus mit klarem Alleinstellungsmerkmal.

Häufige Fragen

Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel beschreibt das Viertel allgemein. Preise, Mieten und Servicegebühren ändern sich laufend; für ein konkretes Objekt prüfen wir die aktuellen Zahlen mit dir.