Emirates Hills: «Dubais Beverly Hills»

Kort fortalt: Emirates Hills kalles «Dubais Beverly Hills». Rundt en golfbane står store, ofte individuelt bygde eiendommer på romslige tomter – bare noen minutter fra Dubai Marina og JLT. Området er et av byens mest eksklusive, tilbudet er lite og prisene deretter.

Beliggenhet og kommunikasjon

Emirates Hills ligger på innlandssiden av Sheikh Zayed Road, rett bak JLT. Til Dubai Marina og stranden i JBR er det noen få minutter, til Downtown rundt 25 minutter. Rundt omkring ligger Emaar-anleggene The Springs, The Meadows og The Lakes samt Jumeirah Islands. Frisonene Internet City og Media City nås på noen minutter.

Hvordan Emirates Hills ble til

Emaar utviklet Emirates Hills på begynnelsen av 2000-tallet som det mest eksklusive området i masterplanen «Emirates Living». I motsetning til de fleste anlegg ble det her først og fremst solgt tomter, der kjøperne fikk tegnet og bygget sine egne villaer. Derfor er knapt to hus i Emirates Hills like: Her finnes alt fra klassiske herregårder til moderne glassvillaer. I hjertet av området ligger en mesterskapsgolfbane med sjøer.

Å bo i Emirates Hills

• Privatliv: Bevoktede innkjøringer, store tomter og lite gjennomgangstrafikk.
• Golf: Golfbanen med klubbhus ligger midt i området.
• Naboer: Gründere, ledere og formuende familier fra hele verden.
• Hverdagen: Handel, restauranter og skoler i The Springs, The Meadows, JLT og Marina – alt på noen minutter.
• Strand: Rundt ti minutter med bil til JBR eller Palmen.

Kjøpe villa i Emirates Hills

I Emirates Hills kjøper du store villaer eller tomter. Husene er stort sett individuelt bygget, ofte med fem eller flere soverom, stort basseng, personalrom og hage. Fordi tilbudet er lite, kommer det sjelden boliger for salg.

Dette er viktig

• Beliggenhet: Tomter rett ved golfbanen eller sjøen er mest ettertraktet.
• Byggekvalitet: Fordi hvert hus er bygget individuelt, varierer kvaliteten sterkt. En grundig teknisk gjennomgang er et must.
• Tomt eller hus: Eldre hus kjøpes noen ganger for tomtens skyld og bygges nytt.
• Godkjenninger: For nybygg og ombygging gjelder føringer i masterplanen som du bør kjenne på forhånd.

Slik foregår kjøpet i Emirates Hills

I Emirates Hills kjøper du for det meste villaer eller rekkehus – ferdige fra tidligere eiere eller nye fra utbyggeren:

• Ferdig hus: visning, kjøpekontrakt etter RERA-krav (Form F) med vanligvis 10 prosent depositum, bekreftelse (NOC) fra utbyggeren og overdragelse hos en Registration Trustee. For hus lønner det seg med en teknisk gjennomgang av klimaanlegg, basseng, tak og rør. Mer i guiden Kjøpe ferdig bolig.
• Nybygg: kjøpekontrakt med utbyggeren, registrering i Oqood-registeret og betaling etter byggefremdrift til en sperret konto. Mer i guiden Kjøpe off-plan i Dubai.

For ferdige hus må du regne med rundt 6,5 prosent i kjøpskostnader. Mange villaer er verdt over AED 2 mill. og oppfyller dermed kravet til Golden Visa.

Typiske feil ved kjøp i Emirates Hills

• Bare kjøpe prestisjen: Selv på den beste adressen finnes hus med dårlig planløsning eller byggskader.
• Undervurdere løpende kostnader: Basseng, hage, klimaanlegg og personale koster langt mer for store eiendommer enn for en leilighet.
• Ombyggingsplaner uten avklaring: Hva som kan endres på huset, styres av føringene i masterplanen.

Løpende kostnader som eier i Emirates Hills

For et hus kommer noen typiske kostnader i tillegg til de vanlige postene:

• Fellesutgifter: for veier, grøntområder, sikkerhet og fellesanlegg. De godkjente satsene står i Service Charge Index hos Dubai Land Department.
• Strøm og vann: via DEWA; merkbart høyere for store hus med basseng og hage enn for leiligheter, særlig om sommeren.
• Hage, basseng og klimaanlegg: jevnlig stell og service er nødvendig for at huset skal beholde verdien.
• Boliggebyr: 5 prosent av årlig leieverdi via DEWA-regningen – ved utleie betaler leietakeren.
• Ejari: registrering av hver leiekontrakt, AED 177,75 via Dubai REST.

Det finnes ingen eiendomsskatt. Alle kjøpskostnader er forklart i guiden Kjøpskostnader i Dubai.

Visum gjennom boligen

Med en bolig i Emirates Hills kan du under visse forutsetninger også få oppholdsvisum:

• Golden Visa: ti års opphold hvis boligene dine i Dubai til sammen er verdt minst AED 2 mill. – også med lån eller, på visse vilkår, off-plan.
• Investorvisum: et kortere visum for eiere som ikke når terskelen for Golden Visa.

Hvilke krav som gjelder i detalj, forklarer guiden Golden Visa med eiendom.

Utleie

De fleste eierne bor i villaen selv. Den som leier ut, finner leietakere blant ledere og diplomater som leier langsiktig. Den løpende avkastningen er lavere for luksusvillaer enn for leiligheter; her står verdien av en sjelden adresse i sentrum. Du kan sjekke tallene med vår avkastningskalkulator.

Emirates Hills sammenlignet

Fordeler og ulemper

Hvem Emirates Hills passer for

Emirates Hills er adressen for livsstilsinvestoren som ser etter en stor eiendom, og for relocatoren med tilsvarende budsjett som flytter til Dubai med familien. Vil du komme inn litt mindre, se på The Meadows og The Lakes rett ved siden av.

Vår konklusjon

Emirates Hills er ikke et massemarked, men en liten krets av eksepsjonelle hus. Kjøper du her, bør du få hver eiendom vurdert enkeltvis og svært grundig. Da får du en av byens sjeldneste og mest ettertraktede boligadresser.

Vanlige spørsmål

Oppdatert: oktober 2026. Denne artikkelen beskriver området generelt. Priser, leie og fellesutgifter endrer seg hele tiden; for en konkret bolig sjekker vi de aktuelle tallene sammen med deg.