Emirates Hills: Das „Beverly Hills von Dubai“

Kurz gesagt: Emirates Hills gilt als „Beverly Hills von Dubai“. Rund um einen Golfplatz stehen große, oft individuell gebaute Anwesen auf weitläufigen Grundstücken – nur wenige Minuten von Dubai Marina und JLT entfernt. Das Viertel ist eines der exklusivsten der Stadt, das Angebot klein und die Preise entsprechend.

Lage und Anbindung

Emirates Hills liegt auf der Landseite der Sheikh Zayed Road, direkt hinter JLT. Zur Dubai Marina und zum Strand von JBR sind es wenige Minuten, nach Downtown rund 25 Minuten. Rundherum liegen die Emaar-Anlagen The Springs, The Meadows und The Lakes sowie Jumeirah Islands. Die Freizonen Internet City und Media City sind in wenigen Minuten erreichbar.

Wie Emirates Hills entstand

Emaar entwickelte Emirates Hills Anfang der 2000er-Jahre als exklusivstes Wohngebiet seines Masterplans „Emirates Living“. Anders als in den meisten Anlagen wurden hier vor allem Grundstücke verkauft, auf denen die Käufer ihre Villen selbst entwerfen und bauen ließen. Deshalb sieht in Emirates Hills kaum ein Haus aus wie das andere: Von klassischen Landhäusern bis zu modernen Glasvillen ist alles dabei. Im Herzen des Viertels liegt ein Meisterschafts-Golfplatz mit Seen.

Leben in Emirates Hills

• Privatsphäre: Bewachte Zufahrten, große Grundstücke, wenig Durchgangsverkehr.
• Golf: Der Golfplatz mit Clubhaus liegt mitten im Viertel.
• Nachbarn: Unternehmer, Führungskräfte und vermögende Familien aus aller Welt.
• Alltag: Einkaufen, Restaurants und Schulen in The Springs, The Meadows, JLT und der Marina – alles in wenigen Minuten.
• Strand: Mit dem Auto in rund zehn Minuten in JBR oder auf der Palme.

Villa kaufen in Emirates Hills

In Emirates Hills kaufst du große Villen oder Grundstücke. Die Häuser sind meist individuell gebaut, oft mit fünf und mehr Schlafzimmern, großem Pool, Personalräumen und Garten. Weil das Angebot klein ist, kommen nur selten Objekte auf den Markt.

Darauf kommt es an

• Lage: Grundstücke direkt am Golfplatz oder am See sind am begehrtesten.
• Bauqualität: Weil jedes Haus individuell gebaut wurde, schwankt die Qualität stark. Eine gründliche technische Prüfung ist Pflicht.
• Grundstück oder Haus: Ältere Häuser werden manchmal wegen des Grundstücks gekauft und neu gebaut.
• Genehmigungen: Für Neubau und Umbau gelten Vorgaben des Masterplans, die du vorab kennen solltest.

So läuft der Kauf in Emirates Hills ab

In Emirates Hills kaufst du meist Villen oder Reihenhäuser – fertig aus zweiter Hand oder neu vom Bauträger:

• Fertiges Haus: Besichtigung, Kaufvertrag nach RERA-Vorgabe (Form F) mit meist zehn Prozent Anzahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) des Bauträgers und Eigentumsübertragung beim Registration Trustee. Bei Häusern lohnt sich vorab eine technische Prüfung von Klimaanlage, Pool, Dach und Leitungen. Details im Ratgeber Fertige Immobilie kaufen.
• Neubau: Kaufvertrag mit dem Bauträger, Eintragung ins Oqood-Register und Zahlung nach Baufortschritt auf ein Treuhandkonto. Details im Ratgeber Off-Plan in Dubai kaufen.

Rechne zum Kaufpreis die Nebenkosten von rund 6,5 Prozent bei fertigen Häusern. Viele Villen liegen über AED 2 Mio. und erfüllen damit die Voraussetzung für das Golden Visa.

Typische Fehler beim Kauf in Emirates Hills

• Nur das Prestige kaufen: Auch in der besten Adresse gibt es Häuser mit schlechtem Grundriss oder Bauschäden.
• Laufende Kosten unterschätzen: Pool, Garten, Klimaanlage und Personal kosten bei großen Anwesen deutlich mehr als bei einer Wohnung.
• Umbaupläne ohne Prüfung: Was am Haus verändert werden darf, regeln die Vorgaben des Masterplans.

Laufende Kosten als Eigentümer in Emirates Hills

Bei einem Haus kommen zu den üblichen Posten einige typische Kosten dazu:

• Servicegebühren: Für Straßen, Grünanlagen, Sicherheit und Gemeinschaftseinrichtungen der Anlage. Die genehmigten Sätze stehen im Service Charge Index des Dubai Land Department.
• Strom und Wasser: Über DEWA; bei großen Häusern mit Pool und Garten spürbar höher als bei Wohnungen, besonders im Sommer.
• Garten, Pool und Klimaanlage: Regelmäßige Pflege und Wartung sind Pflicht, wenn das Haus seinen Wert behalten soll.
• Wohngebühr: 5 Prozent des jährlichen Mietwerts über die DEWA-Rechnung – bei Vermietung zahlt sie der Mieter.
• Ejari: Registrierung jedes Mietvertrags, über Dubai REST für AED 177,75.

Eine Grundsteuer gibt es nicht. Alle Kaufnebenkosten findest du im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Visum über die Immobilie

Mit einer Immobilie in Emirates Hills kannst du unter Umständen auch ein Aufenthaltsvisum bekommen:

• Golden Visa: Zehn Jahre Aufenthalt, wenn deine Immobilien in Dubai zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind – auch mit Finanzierung oder bei Off-Plan unter bestimmten Bedingungen.
• Investorenvisum: Ein kürzeres Visum für Eigentümer, die die Schwelle des Golden Visa nicht erreichen.

Welche Voraussetzungen im Detail gelten, erklärt unser Ratgeber Golden Visa mit Immobilie.

Vermietung

Die meisten Eigentümer nutzen ihre Villa selbst. Wer vermietet, findet Mieter unter Führungskräften und Diplomaten, die langfristig mieten. Die laufende Rendite ist bei Luxusvillen niedriger als bei Wohnungen, dafür steht der Wert einer seltenen Adresse im Vordergrund. Mit unserem Renditerechner kannst du die Zahlen prüfen.

Emirates Hills im Vergleich

Vorteile und Nachteile

Für wen sich Emirates Hills eignet

Emirates Hills ist die Adresse für den Lifestyle-Investor, der ein großes Anwesen sucht, und für den Relocator mit entsprechendem Budget, der mit Familie nach Dubai zieht. Wer etwas kleiner einsteigen möchte, schaut sich The Meadows und The Lakes direkt nebenan an.

Unser Fazit

Emirates Hills ist kein Massenmarkt, sondern ein kleiner Kreis außergewöhnlicher Häuser. Wer hier kauft, sollte jedes Objekt einzeln und sehr gründlich prüfen lassen. Dann erwirbt man eine der seltensten und begehrtesten Wohnadressen der Stadt.

Häufige Fragen

Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel beschreibt das Viertel allgemein. Preise, Mieten und Servicegebühren ändern sich laufend; für ein konkretes Objekt prüfen wir die aktuellen Zahlen mit dir.