Arjan: Wohnung kaufen beim Dubai Miracle Garden

Kurz gesagt: Arjan liegt im Gebiet Al Barsha South, zwischen JVC und Dubai Hills Estate. Bekannt ist das Viertel für den Dubai Miracle Garden, einen riesigen Blumenpark. Für Käufer ist Arjan vor allem eines: ein Viertel mit vielen neuen Wohnprojekten im mittleren Preissegment – ähnlich wie JVC, aber kleiner.

Lage und Anbindung

Arjan liegt im Landesinneren an der Sheikh Mohammed bin Zayed Road, zwischen JVC, Dubai Science Park und Dubai Hills Estate. Zur Marina sind es mit dem Auto rund 20 Minuten, nach Downtown etwa 25 Minuten. Die Al Khail Road und die Umm Suqeim Street liegen in der Nähe; eine Metro gibt es nicht.

Was Arjan ausmacht

Arjan ist Teil des großen Entwicklungsgebiets Dubailand und gehört zu Al Barsha South. Bekannt wurde es durch zwei Ausflugsziele: den Dubai Miracle Garden, einen Park mit Millionen Blumen, Figuren und einem mit Blumen bedeckten Flugzeug, und den Dubai Butterfly Garden nebenan. Beide haben in den kühleren Monaten geöffnet und locken viele Besucher.

Rund um die Parks sind in den letzten Jahren zahlreiche Wohngebäude entstanden, meist mittelhoch, mit Pools und Fitnessräumen. Weitere Projekte sind im Bau.

Leben in Arjan

• Atmosphäre: Ruhiges Wohnviertel, in Teilen noch im Aufbau.
• Einkaufen: Supermärkte in den Gebäuden und Einkaufszentren in der Umgebung, etwa in Dubai Hills.
• Gesundheit: Ein großes Krankenhaus liegt im Viertel.
• Familien: Schulen in Al Barsha South und Dubai Hills Estate in der Nähe.
• Verkehr: Schnell auf den großen Straßen; ohne Auto eingeschränkt.

Wohnung kaufen in Arjan

In Arjan kaufst du Wohnungen – Studios und Wohnungen mit einem bis drei Schlafzimmern in modernen, mittelhohen Gebäuden. Ein großer Teil des Angebots sind Off-Plan-Projekte verschiedener Entwickler; daneben gibt es eine wachsende Zahl fertiger Gebäude.

Darauf kommt es an

• Bauträger: Wie in JVC bauen hier viele Entwickler. Erfahrung, Pünktlichkeit und Bauqualität entscheiden über den späteren Wert.
• Ausstattung: Pool, Fitness, Parkplatz und gute Grundrisse machen den Unterschied bei der Vermietung.
• Lage im Viertel: Nähe zu Hauptstraßen, Parks und fertigen Nachbargebäuden.
• Künftiges Angebot: Was wird in der Umgebung noch gebaut?

So läuft der Kauf in Arjan ab

In Arjan gibt es sowohl fertige Objekte als auch Projekte im Bau. Der Ablauf unterscheidet sich:

• Fertige Immobilie: Kaufvertrag nach RERA-Vorgabe (Form F) mit meist zehn Prozent Anzahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) des Bauträgers, dann Zahlung und Eigentumsübertragung beim Registration Trustee des Dubai Land Department. Details im Ratgeber Fertige Immobilie kaufen.
• Off-Plan: Reservierung, Kaufvertrag mit dem Bauträger (Sale and Purchase Agreement), Eintragung ins vorläufige Register Oqood und Zahlung nach Baufortschritt auf ein Treuhandkonto. Bei Übergabe erhältst du die Eigentumsurkunde. Details im Ratgeber Off-Plan in Dubai kaufen.

Zum Kaufpreis kommen bei fertigen Objekten rund 6,5 Prozent Nebenkosten, bei Off-Plan vor allem die Registrierungsgebühr von 4 Prozent. Beides lässt sich auch aus dem Ausland abwickeln – mit Video-Besichtigung und Vollmacht.

Typische Fehler beim Kauf in Arjan

• Nur auf den Preis schauen: Die günstigste Wohnung im Projekt ist oft die mit dem schlechtesten Blick oder Grundriss – und vermietet sich am schwersten.
• Den Bauträger nicht prüfen: Frag nach fertigen Projekten, besichtige sie und sprich mit Eigentümern, bevor du Off-Plan kaufst.
• Die Konkurrenz ignorieren: Schau dir an, wie viele Wohnungen im Umkreis in den nächsten Jahren fertig werden.
• Mit Wunschmieten rechnen: Kalkuliere mit realistischen Mieten vergleichbarer, bereits fertiger Gebäude – nicht mit den Zahlen aus dem Verkaufsprospekt.

Laufende Kosten als Eigentümer in Arjan

Nach dem Kauf fallen bei einer Wohnung vor allem diese Kosten an:

• Servicegebühren: Für Pflege, Sicherheit, Pools und Gemeinschaftsflächen, berechnet nach der Fläche deiner Wohnung. Die genehmigten Sätze jedes Gebäudes stehen im Service Charge Index des Dubai Land Department.
• Strom und Wasser: Über den Versorger DEWA; in vielen Gebäuden kommt eine separate Gebühr für die zentrale Kühlung (District Cooling) dazu.
• Wohngebühr: 5 Prozent des jährlichen Mietwerts, abgerechnet über die DEWA-Rechnung. Sie zahlt, wer in der Wohnung wohnt – bei Vermietung also dein Mieter.
• Ejari: Jeder Mietvertrag wird registriert; über die App Dubai REST kostet das AED 177,75.
• Verwaltung: Wenn du nicht vor Ort bist, übernimmt ein Verwalter Vermietung und Betreuung gegen eine Gebühr.

Eine Grundsteuer wie in Deutschland gibt es in Dubai nicht. Mehr zu allen Posten im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Visum über die Immobilie

Mit einer Immobilie in Arjan kannst du unter Umständen auch ein Aufenthaltsvisum bekommen:

• Golden Visa: Zehn Jahre Aufenthalt, wenn deine Immobilien in Dubai zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind – auch mit Finanzierung oder bei Off-Plan unter bestimmten Bedingungen.
• Investorenvisum: Ein kürzeres Visum für Eigentümer, die die Schwelle des Golden Visa nicht erreichen.

Welche Voraussetzungen im Detail gelten, erklärt unser Ratgeber Golden Visa mit Immobilie.

Vermietung

Die Mieter in Arjan sind vor allem Berufstätige und kleine Familien, die modernen, bezahlbaren Wohnraum zwischen Marina und Downtown suchen. Langzeitvermietung steht im Vordergrund. Wie sich eine Wohnung rechnet, prüfst du mit unserem Renditerechner.

Arjan oder JVC?

Vorteile und Nachteile

Für wen sich Arjan eignet

Arjan passt zum Taktiker und zum Portfolio-Investor, die mit überschaubarem Budget in moderne Wohnungen investieren wollen. Unser Investorentyp-Profil nennt Arjan ausdrücklich als typische Lage für diese Strategie. Vergleiche immer mit dem Nachbarviertel JVC.

Unser Fazit

Arjan ist ein interessantes Viertel für Anleger, die modern und bezahlbar einsteigen wollen – mit guter Lage zwischen Marina und Downtown. Wie in JVC entscheidet die Auswahl des Projekts über den Erfolg. Wer auf einen erfahrenen Bauträger und durchdachte Wohnungen setzt, findet hier solide Anlageobjekte.

Häufige Fragen

Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel beschreibt das Viertel allgemein. Preise, Mieten und Servicegebühren ändern sich laufend; für ein konkretes Objekt prüfen wir die aktuellen Zahlen mit dir.