Barsha Heights und Al Barsha: Zentral wohnen an der Sheikh Zayed Road

Kurz gesagt: Barsha Heights, früher Tecom genannt, ist ein dichtes Viertel mit Büro- und Wohntürmen an der Sheikh Zayed Road, zwischen Marina und Downtown. Nebenan liegt Al Barsha mit der Mall of the Emirates und der Skihalle Ski Dubai. Für Anleger ist Barsha Heights ein solides Mietviertel; in Al Barsha selbst sind viele Villen nicht für Ausländer freigegeben.

Lage und Anbindung

Barsha Heights liegt auf der Landseite der Sheikh Zayed Road, gegenüber von Dubai Internet City und Media City. Zur Dubai Marina sind es rund zehn Minuten, nach Downtown etwa 15 bis 20 Minuten. Zwei Metrostationen der roten Linie liegen direkt am Viertel – ein großer Vorteil gegenüber vielen Wohngebieten im Landesinneren. Dahinter beginnen The Greens und Richtung Süden Al Barsha South mit Arjan und Dubai Science Park.

Von Tecom zu Barsha Heights

Das Viertel entstand in den 2000er-Jahren unter dem Namen Tecom, nach der staatlichen Gesellschaft, die auch die Freizonen Internet City und Media City entwickelt hat. Später wurde es in Barsha Heights umbenannt – im Alltag hört man beide Namen. Gebaut wurden dicht stehende Hochhäuser mit Büros, Hotels und Wohnungen, gedacht für die vielen Beschäftigten der benachbarten Freizonen.

Direkt nebenan liegt Al Barsha, ein gewachsenes Wohngebiet mit Villen und Apartmentgebäuden. Bekannt ist es vor allem für die Mall of the Emirates mit der Indoor-Skihalle Ski Dubai.

Leben in Barsha Heights

• Anbindung: Metro vor der Tür, schnelle Wege zu Marina, Freizonen und Downtown.
• Einkaufen: Die Mall of the Emirates und zahlreiche Supermärkte und Restaurants.
• Arbeiten: Büros im Viertel und die Freizonen gegenüber.
• Atmosphäre: Urban und dicht, wenig Grün, dafür alles in Laufweite.
• Familien: Schulen liegen in Al Barsha und Umgebung.

Wohnung kaufen in Barsha Heights

In Barsha Heights kaufst du Wohnungen in Hochhäusern, meist vom Studio bis zu zwei oder drei Schlafzimmern. Die meisten Gebäude sind fertig und stammen aus den 2000er- und frühen 2010er-Jahren. Barsha Heights ist ein Freehold-Gebiet.

Darauf kommt es an

• Freehold-Status: In Barsha Heights unproblematisch; in Al Barsha selbst ist ein großer Teil der Villen und vieler älterer Gebäude nicht für Ausländer freigegeben.
• Metro-Nähe: Gebäude nahe den Stationen vermieten sich besser.
• Gebäudezustand: Ältere Türme können Sanierungsbedarf haben – Lobby, Aufzüge und Klimaanlage prüfen.
• Blick: Blick auf die Palme oder das Meer ist selten und gefragt.

So läuft der Kauf in Barsha Heights ab

In Barsha Heights kaufst du meist fertige Wohnungen aus zweiter Hand. Der Ablauf ist klar geregelt und dauert ab Einigung oft nur wenige Wochen:

1. Prüfen: Besichtigung vor Ort oder per Video, dazu ein Blick auf Servicegebühren, Zustand und einen eventuell laufenden Mietvertrag.
2. Kaufvertrag: Käufer und Verkäufer unterschreiben den standardisierten Vertrag der Aufsichtsbehörde RERA (Form F); üblich ist eine Anzahlung von zehn Prozent.
3. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Der Bauträger bestätigt mit einem NOC, dass keine Servicegebühren offen sind.
4. Eigentumsübertragung: Beim Registration Trustee des Dubai Land Department wird bezahlt und das Eigentum übertragen; du erhältst die Eigentumsurkunde (Title Deed).

Alle Schritte im Detail findest du im Ratgeber Fertige Immobilie in Dubai kaufen. Zum Kaufpreis kommen rund 6,5 Prozent Nebenkosten. Den Termin beim Trustee kannst du per Vollmacht erledigen lassen, wenn du nicht vor Ort bist.

Laufende Kosten als Eigentümer in Barsha Heights

Nach dem Kauf fallen bei einer Wohnung vor allem diese Kosten an:

• Servicegebühren: Für Pflege, Sicherheit, Pools und Gemeinschaftsflächen, berechnet nach der Fläche deiner Wohnung. Die genehmigten Sätze jedes Gebäudes stehen im Service Charge Index des Dubai Land Department.
• Strom und Wasser: Über den Versorger DEWA; in vielen Gebäuden kommt eine separate Gebühr für die zentrale Kühlung (District Cooling) dazu.
• Wohngebühr: 5 Prozent des jährlichen Mietwerts, abgerechnet über die DEWA-Rechnung. Sie zahlt, wer in der Wohnung wohnt – bei Vermietung also dein Mieter.
• Ejari: Jeder Mietvertrag wird registriert; über die App Dubai REST kostet das AED 177,75.
• Verwaltung: Wenn du nicht vor Ort bist, übernimmt ein Verwalter Vermietung und Betreuung gegen eine Gebühr.

Eine Grundsteuer wie in Deutschland gibt es in Dubai nicht. Mehr zu allen Posten im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Visum über die Immobilie

Mit einer Immobilie in Barsha Heights kannst du unter Umständen auch ein Aufenthaltsvisum bekommen:

• Golden Visa: Zehn Jahre Aufenthalt, wenn deine Immobilien in Dubai zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind – auch mit Finanzierung oder bei Off-Plan unter bestimmten Bedingungen.
• Investorenvisum: Ein kürzeres Visum für Eigentümer, die die Schwelle des Golden Visa nicht erreichen.

Welche Voraussetzungen im Detail gelten, erklärt unser Ratgeber Golden Visa mit Immobilie.

Vermietung

Die Mieter sind vor allem Berufstätige, die nah an den Freizonen und an der Metro wohnen wollen. Langzeitvermietung steht klar im Vordergrund. Mit unserem Renditerechner prüfst du, wie sich eine Wohnung rechnet.

Barsha Heights im Vergleich

Vorteile und Nachteile

Für wen sich Barsha Heights eignet

Barsha Heights passt zum Taktiker und zum Portfolio-Investor, die auf verlässliche Langzeitmieter mit Metroanbindung setzen. Vergleiche mit JLT.

Unser Fazit

Barsha Heights ist ein pragmatisches Anlageviertel: zentral, gut angebunden, mit vielen Mietern vor Ort. Wer ein gepflegtes Gebäude nahe der Metro wählt, hat hier eine solide vermietbare Wohnung.

Häufige Fragen

Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel beschreibt das Viertel allgemein. Preise, Mieten und Servicegebühren ändern sich laufend; für ein konkretes Objekt prüfen wir die aktuellen Zahlen mit dir.